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房地产开发过程中成本控制摘要：成本控制是每一个房地产开发企业最最关注的话题之一，本文就开发过程中成本控制的一些关键环节及关键点结合工作经验进行了表述，不当之处请各位同行批评指正。 关键词：成本控制；成本目标；设计阶段；施工阶段；社会资源 Abstract: Cost control is one of the topics attracting every real estate development enterprises most attention. Based on working experience, the author expounds the key links and points of cost control in development process in the paper,and it is appreciate for your criticism and correction for the impropriety. Keywords: cost control; cost objective; design phase; construction phase; social resources 中图分类号： TU991.05 文献标识码：A文章编号： 房地产开发过程中的成本控制涉及开发过程中的几乎所有环节，但主要由两个阶段完成，第一阶段是设计阶段，第二阶段是工程实施阶段（含施工前期通过招投标选定施工队伍）。而第一阶段决定了产品开发成本的70—80%，因此，第一阶段在控制房地产开发成本方面尤其重要。 设计阶段成本控制要点： 1.设计阶段与工程成本的关系： （1）规划设计阶段决定了产品的形式。规划方案确定了一个项目对土地的利用方式，从而确定了该项目一系列的属性：容积率、绿地率、交通组织方式、市政配套方式、产品类型等，确定了该项目的楼面地价。 （2）施工图设计阶段，在规划设计及建筑方案设计的基础上，进一步基本确定了具体产品建造的主要成本。施工图设计确定了产品的基础形式、上部结构形式以及外部造型、内部间隔等建筑物的基本部分，从而完成了对建筑物主要建造成本的确定。 2.设计阶段在工程成本控制方面应做好以下工作： 规划方案、建筑方案、施工图设计的评审与优 化：一个项目的规划方案是否合理，取决于项目前期的市场调查及策划方案是否合理。规划方案中产品的形式及配比以及是否与项目所在位置及地形相配套，交通组织形式的选择等显示了规划方案的优劣，房产商可选择多家设计单位进行设计招标，对比优化，确定最终方案。 建筑方案的设计直接影响将来建筑物的成本构成，一个好的建筑方案不仅外观简洁大方，内部布局合理，而且对结构设计的要求控制在一个合理的水平。 施工图设计中选择合理基础形式及结构类型，对建筑物的成本至关正要， 钢筋混凝土用量既经济合理，避免浪费，又能确保工程质量。 做好室内、室外工程，市政与景观工程等各专 业施工图的衔接。室内室外施工图纸及市政与景观工程图纸往往是由不同的设计单位完成，做好各设计单位之间的衔接，对将来施工过程中减少设计变更，加快工程进度，保证工程质量从而降低工程造价做好基础工作。 （3）开工前的施工图会审，尽可能多的发现施工图 设计中存在的问题，减少施工过程中的设计变更。 工程实施阶段与工程成本的关系： 工程实施阶段是工程成本实现的过程，所以这一阶段的每一项工作均与工程成本的控制有着密切的关系。 1.工程量清单招标。这是目前比较流行的招标方法，该方法有以下优点： 计价方式简洁，一目了然，便于分析招标商 务标，容易比较投标单位的报价优劣，有利于选到报价合理的承建单位，有利于工程顺利实施； （2）工程量清单报价，能够比较准确地反映市场的价格水平，有利于房地产企业依照市场规律控制工程成本； （3）工程量清单范围涉及的施工措施，可以在合同中 有效约定，有利于规范现场签证； （4）设计变更套用工程量清单单价，有利于提供设计 变更签证效率，便于动态掌握实际工程成本情况，使动态控制工程成本成为可能； （5）工程量清单不作调整，结算时只算设计变更引起 的工程量增减，有利于提高结算效率。 2.工程施工过程中，主要在以下几个方面做好成本控制： （1）严把设计变更关，将工程造价控制在目标成本内。 在项目实施过程中尽量减少设计变更，无特殊情况坚决不作设计变更。如必须变更，按公司规定和合同约定的程序进行，健全设计变更审批制度。最好做到先预算后施工，做到管理人员心中有数，如突破目标成本必须经设计审批单位（部门）审查同意，以切实防止通过