第1房地产开发与经营绪论2011 2012 1.pptVIP

1.2.1房地产开发的概念 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。 《中华人民共和国房地产管理法》：房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 1.2.2房地产开发的类型与内容 按照开发规模划分：单项开发、成片开发； 按照开发对象划分：土地开发、房屋开发及房地产综合开发。 房地产综合开发：根据城市规划要求，在选定的规划建设红线范围内，进行统一规划、总体部署、合理安排、分期建设，以取得良好的社会效益、经济效益、环境效益的一种房地产商品生产方式。 房地产开发的类型——按照开发方式 定向开发：也叫委托开发，开发商受业主委托进行的开发活动，开发商只获取工程项目的管理佣金。 联合开发：几家开发公司共同出资开发，按照投资比例共同承担风险和共享获利。 合作开发：一般是开发公司出资，另一方出地，按协商的比例分房或进行利润分成。 单独开发：开发商单独出资开发。 房地产开发的类型——按照房地产用途的分类 (1)普通住宅房地产开发 (2)零售商业房地产开发 (3)写字楼房地产开发 (4)旅游房地产开发 (5)餐饮房地产开发 (6)娱乐房地产 (7)大型综合房地产开发 1.2.3 房地产开发的主要程序 投资机会选择与决策分析阶段 前期工作阶段 建设阶段 租售阶段 物业资产管理阶段 投资机会寻找与筛选； 开发项目可行性研究； 获取土地使用权； 规划设计与方案报批； 安排短期和长期信贷； 市政基础设施、工程采购招标与协议； 项目施工与竣工验收； 开发项目营销； 物业资产管理 。 获取土地使用权 土地使用权出让 土地使用权转让 土地使用权划拨  土地使用权 出让 招标出让 拍卖出让 挂牌出让 协议出让 ?确定规划设计方案并获得规划许可 土地出让过程中的规划管理： 土地管理部门会同城市规划行政主管部门在招拍挂前提出提出规划设计条件及附图，作为开发利用建设用地的前提要求 开发项目选址、定点审批阶段： 正式下发《规划设计条件通知书》及用地红线图 规划设计条件通常包括 地块面积 土地使用性质 容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量 主要出入口、绿地比例 须配置的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他要求。 附图应当包括：地块区位和现状 地块坐标标高 道路红线坐标、标高 出人口位置 建筑界限 地块周围地区环境与基础设施条件 房地产开发前期的规划管理 开发项目选址、定点审批阶段 申请《建设用地规划许可证》阶段 规划设计条件审批阶段 设计方案审批阶段 申请《建设工程规划许可证》阶段 规划设计方案中的主要技术经济指标 规划建设用地面积——指项目用地规划红线范围内的土地面积。 建筑容积率——项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度——即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底 面积之和与规划建设用地面积之比。 建筑高度——指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。 绿化比率——规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 有效面积系数——建筑物内可出租（使用）面积与总建筑面积之比。 停车位个数——在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数 道路红线 ????道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 建筑线 ????建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 建筑用地面积 总建筑面积 建筑密度（建筑覆盖率 ） 容积率 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。 建筑容积率﹙建筑面积密度﹚＝总建筑面积÷总占地面积﹙（通常不含地下室） 建筑密度﹙覆盖率﹚＝建筑底层面积之和÷居住区用地面积 设计指标 建设用地面积 29986.9 建筑覆盖率 22.71(建筑占地面积6809.56平方米) 计算容极率面积 80999.35 其中： 住宅建筑面积 79150 商业建筑面积 1000 会所建筑面积 500 物业管理面积 200 居委会面积 100 垃圾站面积 50 不计容积率面积 地下车库 15336.71 总建筑面积100016.53,其中计容积率面积84679.82平方米,不计容积率面积15336.71平方米， 案例：某项目设计指标 租? 售? 阶? 段 选择物业销售形式： 开发商自行销售 委托物业代理 物业代理的形式：