第5房地产开发项目可行性研究2011 2012 1.pptVIP

(2)融资相关参数 包括： 资本金投入比率(通常为总投资的30％) 房地产开发所需资金的贷款利率 其他融资方式 各期预售收入用于后续开发建设投资的比例 * (3)评价标准类指标 包括： 基准收益率或目标收益率 目标成本利润率 目标投资利润率 目标资本金投资利润率等指标 * (4)收益相关指标 包括： 出租率或空置率 运营成本占毛租金收入比率 * （2）构造评价方案 构造评价方案，就是在上述分析的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 具体思路为： 1) 确定开发项目是否分期进行以及如何分期； 2) 开发项目总建筑面积的规模和物业档次； 3) 开发项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系； 4)合作方式与合作条件； * * 5)租售与自营等经营方式的选择及各自在总建筑面积中的比例等； 6)房地产项目资金结构与融资方式、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、拟投入资本金的时间、各期预售收入用于后续开发建设投资的比例； ?7)选择不同的基准收益率或目标收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标资本金投资利润率等指标。 8)?将上述元素按照合理的方式组合后，形成多个被选方案。 （3）对构造评价方案的经济效益进行初步评价 1）房地产开发项目方案比选的概念 提出若干个开发设想，经过初步讨论研究，形成几种可供选择的开发经营方案，并对其进行经济可行性分析和指标计算，从中筛选出3～5方案满足最低可接受收益率要求的可供比较方案 进行比较方案经济比选时，应注意各方案之间的可比性遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，选择适当的经济评价指标作为比选指标。 * 2）备选方案的选择 实际分析中，除了用上述指标进行评价是否达到标准要求外，往往需要进行多个备选方案的选择。 备选方案类型： 独立型：各个方案的现金流量是独立的，不具有相关性，任何一方案的采用与否都不影响其它方案是否采用的决策。独立方案的特点是具有“可加性”； 互斥型：各方案之间具有排他性，只能选择一个。 混合型：独立方案与互斥方案混合的情况，比如有限资源限制条件下有几个独立的投资方案，这些方案中又分别包含若干互斥方案。 * 3）方案比选的方法 动态指标方法 ①差额投资内部收益率（△IRR）：差额投资内部收益率是指两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。 ②净现值（NPV）：应用净现值评价一般互斥方案的经济效果的 ③等额年值（AW） * * 房地产开发项目评价 财务报表 5.4 * 表5-4 房地产开发投资项目经济评价指标体系 ? 项目类型 盈利能力指标 盈利能力指标 清偿能力指标 ?? 静态指标??? ?动态指标 房地产开发投资 ?成本利润率??? 财务内部收益率FIRR? 借款偿还期??? ?投资利润率??? ?财务净现值 FNPV? 利息备付率??? ?资本金利润率? 动态投资回收期 ?偿债备付率??? 静态投资回收期 ?资产负债率 * 表5-5 房地产置业投资项目经济评价指标体系 ? 项目类型 盈利能力指标 盈利能力指标 清偿能力指标 ??? 静态指标??? ??动态指标 房地产置业投资 ??投资回报率??? ? 财务内部收益率FIRR? 借款偿还期??? ??现金回报率?? ? 财务净现值 FNPV? 偿债备付率??? ??资本金利润率? 动态投资回收期 资产负债率?? ?静态投资回收期 ?流动比率 速动比率 5.4.1房地产开发项目财务评价基本报表 在完成房地产市场调查与预测、开发项目策划、开发项目投资与成本费用估 算、开发项目收入估算与资金筹措计划编制等基础工作后，就可以计算财务评价指标、编制财务报表，对房地产开发项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行财务评价。 * 5.4.1财务评价基本报表 基本报表 （1）?现金流量表? ①全部投资现金流量表 ②资本金现金流量表 ③投资者各方现金流量表 （2）资金来源与运用表 （3）损益表 （4）资产负债表 * 5.4.2财务评价辅助报表 项目总投资估算表 开发建设投资估算表 经营成本估算表 土地费用估算表 前期工程费估算表 基础设施建设费估算表 建筑安装工程费用估算表 公共配套设施建设费估算表 开发期税费估算表 其他费用估算表 销售收入与经营税金及附加估算表 出租收入与经营税金及附加估算表 自营收入与经营税金及附加估算表 投资计划与资金筹措表 借款还本付息估算 * * 5.5 房地产开发项目 不确定性分析 5.5.1房地产开发项目不确定性因素分析 评估过程中，找出房地产开发项目不确定性主要因素，分析其变化对评估结果的影响，