第五房地产评估.pptVIP

第四章 房地产评估 1．了解房地产评估的基本内容和特点 2．熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用 6. 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用 本章的内容 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产的收益法评估 第三节 房地产的市场法评估 第四节 房地产的成本法评估 第五节 在建工程的评估 第六章 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念和特点 二、房地产评估原则 三、房地产评估的程序 四、房地产价格及其影响因素 一、房地产的概念和特点 （1）房地产 房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。 《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。 （2）土地 所有权 城市土地——国家 农村和城市郊区土地——农民集体所有 宅基地、自留地、自留山——农民集体所有 使用权 土地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押： 2、土地的特征 （1）自然特征 ①土地位置的固定性 ②土地质量的差异应 ③土地资源的不可再生性 ④土地效用的永续性 （二）经济特征 ①土地经济供给的稀缺性 ②土地产权的可垄断性 ③土地利用的多样性 ④土地效益的级差性 3．房地产的特点： 位置固定性 供求区域性 投资大量性 保值增值性 使用长期性 难以变现性 投资风险性 政策限制性 二、房地产评估原则 最有效使用原则 合法性原则 三、房地产评估的程序 1、明确评估的基本事项（明确评估目的、了解评估对象、确定评估基准日） 2、签订评估合同 3、制定评估计划 4、实地勘察与收集资料 5、测算被评估房地产的价值 6、综合分析确定评估结果 7、撰写评估报告 四、房地产价格及其影响因素 （一）房地产价格类型 （二）房地产价格特征 （三）房地产价格的影响因素 （一）房地产价格类型 1、根据权益的不同 所有权价格 使用权价格 其他权利价格 2、按照房地产的实物形态 土地价格 建筑物价格 房地产价格 4、按照价格形成方式 市场交易价格 评估价格 3、按房地产价格的表示单位 总价格 单位价格 楼面价格 因为： （二）房地产价格特征 是权益价格 与用途相关 具有个别性 具有可比性 （三）房地产价格影响因素 房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实行的价格，而影响房地产价格的因素很多 （1）一般因素：共性因素，包括：经济、政策、社会、心理因素 （2）区域因素（与位置相关）：商负繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市基础设施（基础设施、生活设施和文体娱乐设施等） （3）自身因素即个别因素，包括：土地的自身因素（区位因素、面积因素、形状因素、地理因素、容积率因素、用途等）、建筑物自身因素（面积、结构、材料等、设计、设备等是否良好、施工质量、法律限制、建筑物与周围环境是否相协调等）。 第二节 收益法在房地产评估中的应用 一、基本原理： 二、计算方法:P＝?Ri/(1+r)i P＝A/r 三、适用范围：有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、商场、旅馆、公寓等。对于非营利性的政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产不适用。 实质：投资收益率 计算：净收益与售价比率法 安全利率加风险调整值法 投资收益率顺序插入法 种类：综合资本