评估中财产贬值形式辨析以及贬值框架构建.docVIP

评估中财产贬值形式辨析以及贬值框架构建摘 要：财产贬值已经成为经济热点问题。正确认识贬值并在评估中有效地计量是保证财产尤其是国有财产利益的关键。不能正确计量贬值，使得三种典型评估方法的应用也成为难题。从贬值术语的含义分析入手，将国际评估准则和国内相关文献中对三类传统的贬值形式——物理性损耗、功能性退化和外部性退化进行了分析说明，进而梳理了关于三种形式的近70年的相关文献，根据文献的研究和建议，结合评估理论，创造性地为评估师提供了贬值的分析框架。 关键词：贬值；物理性损耗；功能性退化；经济性退化 中图分类号：F123.7 文献标识码：A 文章编号：1008-2670(2012)03-0060-07 一、前 言 2011年8月12日，《华尔街日报》刊登题为“判断提示：评估拉低住房销售”的文章②，对美国不动产评估业予以严厉指责。该文章认为过低的评估值是导致美国不动产市场低迷的原因之一。此文刊出后，引起了美国评估界与新闻界的口水大战③。这说明了评估不仅仅是一个简单的估值问题，它对全球经济的影响不容忽视。尽管许多先进的方法引入到评估体系中，在应用最为普遍的成本法中，其贬值的测算是最为关键的，但对这一概念的本质却没有得到一致的认同。本研究就是从这一观点出发说明引发《华尔街日报》争论的原因。 Hampton早就已经认识到贬值是一个关键而重要的社会现象，指出在高度膨胀和高增长的经济环境下，资产价值贬值的负面影响被高度正常增长率大大遮盖了。相反，在低膨胀和低增产情况下，贬值的问题就凸显其重要性。因此，贬值在战略财产管理中成为关键因子［1］。Hartman、Michael和Cantwell认为成本法的难点在贬值，即使正确运用，由于数据的问题也使得成本法不独立与市场法。这一点Gould也对此持肯定态度，并指出成本法的许多因素也需应用到折现现金流量模型中。Dixon、Law和Cooper指出贬值对于财产投资者是一个重要问题，是一多维的现象。Laronge认为重置成本法（DRC）是以成本有效方式达到等同效用，并从满意度的角度来描述价值损失，并指出在DRC中必须明确一项财产未来有用的经济寿［2］，但这是一个连皇家测量时协会（RICS）也难以清楚阐明的难题。主要的问题在于“评估和评价标准”（the Red Book）和国际评估准则委理事会（IVSC）中要求评估师对三种贬值（obsolescence）形式——物理性贬值（physical obsolescence）、经济性贬值（economic obsolescence）和功能性贬值（functional obsolescence）进行主观调整这里是引用文献中的表达，相关的术语在后继发展中有所变动，下文将阐述。尤其是物理性损耗不应使用obsolescence，而应该使用deterioration。，但这种调整过程却缺少有效的指引。Mansfield和Pinder认为术语“贬值”指的是财产（property）价值的损失，它是两个不同的负面过程——物理磨损（deterioration）和退化（obsolescence）的函数。物理磨损是针对特定财产而言的，大部分可预测，除了一些最极端的例子，并且可以通过资本支出方式减慢或修复（reversed）。相反，退化是不可预测的，更具有概括性，不可能清晰表述［3］。 由于我国的评估准则以及注册考试教材中均未对贬值及其分类有相对一致性的解释，而国际评估准则也未得到各国的广泛应用，美国的USPAP也未对之进行诠释。因此，贬值问题依然是一个对经济和财产管理具有重要影响而悬而未决的问题。 要解决这个问题，就必须对贬值的含义进行明确，同时为更好地指导评估实践，为促进经济的有序发展，有必要通过文献梳理，提出贬值的分类框架。 二、目前通用的贬值分类 （一）国际评估准则和中国准则中的做法 国际评估准则（第八版）指出评估师通过把委估资产与现时等效资产进行比较，进而估算出贬值数额，贬值率可以是综合的，也可以是分别对下列因素分析——物理损耗（physical deterioration）、功能性退化（functional obsolescence）、外部退化（经济性退化）（external obsolescence）。对贬值的定义是指因腐蚀、技术变革、人们生活方式和品位的改变或环境的改变，使得资产的可用性下降，从而导致价值损失。贬值有时可以分为——因过时的设计或功能因素导致的减值；因设计结构不能满足现有规章要求导致的减值；因资产外部因素如使用者需求的改变导致的减值。 1．关于物理性损耗 国际评估准则（第八版）没有对物理性贬值进行具体定义，但说明如下——在对被评估资产的物理损耗进行估计时，可以通过资产在过去的使用中产生的磨损来进行估算，包括因缺少维护