对建筑物附属车库涉及的若干法律问题探析-北大法宝.PDFVIP

审判前沿 ari冒军F-Ilt.l阻1111.1K___________.… PEOPLES 对建筑物附属车库涉及的若干法律问题探析 王文萍 近年来，我国的房地产业蓬勃发展， 形成一大投资热 改良的义务。 确定建筑物附属车库是属于专有部分还是共 点， 在大量楼房投入使用的同时，停车的需求不断扩大，备 有部分，对区分所有权入的利益有着重要影响。 如果是专 有足够的车库已成为房屋能够成功租售的必不可少的条 有部分，则房产商有权将车库单独出售或出租. 9);: 转让伦 件之一。然而土地资源、毕竟是有限的，将大量土地用作停 物业管理机构， 车库的收益归房产商或物业管理机构所 车场显然是不经济的，车库不得不转向室内、地下，并朝着 有， 若是共用部分，因IJ 建筑物的各单元出售时， 车库亦饺比 立体化、大型化的方向发展。 目前的大型车库一般有两种 例随罔出售，车库的所有权归全休区分所有权入共有，停 形式·一种是附属于建筑物的车库，另一种是专门的社会 车人最多只能取得专有使用权， 车库的收益归全体区分所 停车库， 即专门建造一幢建筑物用作停车库。 后者以单个 有权入共有。 关于这个问题. 不同国家和地区对车j萃的权 停车泊位为单位出售或出租，与其有关的法律关系与普通 属和法律性质作出了不同的规定，各有其合理性。 宅者认 的房地产法律关系基本相同。 而附属于建筑物的车库其性 为.从我国的现实情况看，室内车库 般均位于地 1τ ，而根 质却完全不同， 建筑物附属车库的大量出现， 带来了一系 据我国建筑规划方面现行的规定， 地下部分是不计入建筑 列新的问题，需要通过特殊的法律来加以调整。 笔者拟对 物计算容积率的建筑面积的，因此地下车库在性质上属于 建筑物附属车库所引发的几个法律问题加以剖析。 建筑物的附属部分; 即使是地上的车库，从使用的角度看. 一、 李库的权属和法律性质 除了极少数建筑是全部用于停车外，建筑物本身的用途一 我国目前尚未以立法形式确立建筑物的区分所有权 般是居住、商业、办公等，而停车库仅是其附属配套部分， 制度，但在实践中，却早已实际承认多单元楼房的不同单 是为建筑物服务的。 因此， 附属于建筑物的车库，无论在地 元可由不同的人所有。随着一幢楼的不同单元的所有权由 上还是地下， 其在功能仨是不独立的，不能作为专有部分。 国家单独一个主体所有变成许多不同的个人分别所有，承 房产商在将建筑物出售时， 应该认为其已将车库如同电 认建筑物的区分所有权制度已成必然。 梯、$1、档、屋顶等其他共用部分一样，按比例同时出售给了 一般房屋所有权的客休是明确的、独立的，而在区分 购房入，真产权归全体区分所有权入共有。 建筑物中由于既存在专有部分，也存在共有部分，故而要 至干某一 建筑物的室外露天停车区域， 既无明确隔 区分专有部分相互之间的界限及专有部分和共有部分的 断，又无法禁止他人在停车人不停车时通行于其上，各国 界限是十分困难的. 这就决定了建筑物区分所有权的客体 的学说、 立法及非IJ 例均认为系建筑物的附属设施， 应当属 只具有相对的独立性，即在利用上和法律上的独立性。 在 共用部分。 建筑物区分所有权的场合， 所有权人直接支配的不是有体 从车库是共用部分的结论出发，规定车库不得单独出 物，而是由建筑材料组成的空间。 那么，建筑物附属的车 售产权无疑是正确的，但是仅仅这样规定并不能保障区分 库， 究竟是属于专有部分， 还是属于共有部分呢?在回答这 所有权人的