房地产周期与场调控.ppt

房地产经济学? 2015 SUFE 第十二章 房地产周期与市场调控 房地产业周期 一 房地产市场调控 二 我国房地产周期与调控 三 * 经济周期的概念与类型 房地产周期循环的表现 房地产周期循环的原因 一、房地产业周期 (二) (三) (一) * （一）经济周期的概念与类型 基钦周期 朱格拉周期 库兹涅茨周期 康德拉季耶夫周期 别称 短周期 中周期 中长周期、建筑周期 长周期 经济学家 Joseph Kitchin Clement Juglar Simon Kuznetz N.D. Kondratiff 国家 美国 法国 美国 俄罗斯 周期长度 40个月 9-10年 15-25年 50-60年 主要起因 商业库存 工商业固定投资的变动 建筑业的扩张与收缩 主要的技术进步与革新 经济周期 国民经济整体经济活动，随着时间的变化而出现的有规律扩张和收缩交替反复运动的过程。 繁荣 经济周期阶段 萧条 复苏 衰退 * （二）房地产业周期循环的表现 * （三）房地产业周期循环的原因 外生性波动 内生性波动 房地产周期与宏观经济周期波动有密切的关系。 房地产市场供给和需求的内在不稳定性也是产生房地产周期循环的根本原因。 房地产业周期循环本质上是由于外部经济活动（宏观经济）的周期性和以及内部供给和需求协调不顺引起的。 房地产业周期循环 * （三）房地产业周期循环的原因 外生性波动 如果将国民经济看成是一个简单的正弦式循环，则因国民经济活动而引起的房地产市场景气循环可以用古典房地产景气循环模型来描述。 * （三）房地产业周期循环的原因 内生性波动 动态分析 预期机制 收敛型蛛网 发散型蛛网 封闭型蛛网 外生价格预期 近视预期价格 理性预期 蛛网模型表明，房地产市场运行往往表现为供求数量和价格的波动，这种波动不可避免地导致市场周期循环。 外生预期和近视预期不能很好解释市场的周期波动，原因是前者“盲目”预期（不考虑房地产市场本身），后者“近视”预期（不关注外部因素影响）。 * 房地产市场调控机制 房地产市场调控目标 房地产市场调控手段 二、房地产市场调控 (二) (三) (一) * (一)房地产市场调控机制 * （二）房地产市场调控目标 * 操作目标 核心目标 中间目标 供求总量平衡 供求结构合理 住房价格稳定 “效率” 商品住房市场的资源有效配置 “稳定” 商品住房市场的稳定健康发展 稳定住房价格变化预期 调整商品住房供给总量 调节商品住房需求总量 打击住房投机需求 控制住房投资需求 引导住房消费需求 匹配住房供求结构 （三）房地产市场调控手段 * 房地产调控传导机制——金融政策 * 利率↑（↓） 购房者借贷成本↑（↓） 房地产企业借贷成本↑（↓） 房地产市场供求 房地产企业投资规模↑（↓） 购房者购房需求↓ （↑） 信贷政策 存款准备金率 信贷资金可得性↓ （ ↑ ） 信贷总量↓ （↑） 房地产调控传导机制——税收政策 * 保有税 土地使用税 物业税 平抑地价、打击土地投机 抑制投机 房开商营业税及附加 提高房价 抑制市场需求 购房者 契税 购房成本上升 需求减少 转让住宅个人所得税 打击投机、稳定价格、缓解房地产供求紧张 开发阶段征税 负面效应 税负转嫁给消费者 房价上涨 房地产供给 房地产投资规模和投资结构 土地增值税 抑制投资过热、促进产业结构调整 房地产开发阶段 房地产流通阶段 房地产保有阶段 三、我国房地产周期与调控 我国的房地产周期与调控 (一) 近期房地产调控政策回顾 (二) 我国房地产业调控效果评价 (三) * （一）我国的房地产周期与调控 * 1997年，我国停止住房实物分配，房地产投资逐步由市场供求关系决定； 1997-2003年前，市场的培育期 第一轮宏观调控 2003-2007 调控背景：全国房价快速上涨 调控措施：2010年出台“国四条”、“国十条”等政策对房地产市场实施综合性调控；并新出台“限购”和“房产税”政策两大政策 调控背景：房地产市场过热 调控措施：2003-2004年底紧缩地根、银根；2005年出台“新八条”；2006年初出台“国六条”；2007年出台二套房贷政策 调控背景：全球金融危机爆发 调控措施：2008-2009年采取一系列宽松的财政、税收、金融政策；同时加强住房保障，强化住房保障与稳定市场发展 调控背景：各地市场出现结构分化，部分城市库存高企 调控措施：分类调控 第三轮宏观调控 2010-2014 第二轮宏观调控 2008-2009 第四轮宏观调控 2014- （二）近期房地产调控政策回顾 * 2010年新一轮宏观调控以来，调控政策密集。 2012年上半年以来货币政策略有放松、地方政府刚需政策微调。在市场略显回温之际，中央、上海重申调控政策不放松。 7.6降息 上海发布通知，