第二讲市场比较法-每页6片.pdfVIP

第二章 市场比较法 最重要、最常 用的基本估价方法之 一，也是国外通用的 中国地质大学（北京） 主讲人：张建军、付梅臣主讲人：张建军、付梅臣 经典估价方法！ EE--mail:mail: zjj_19825@zjj_19825@ 主要内容 第一节 市场比较法概述 •市场比较法概述 概念 •市场比较法估价的程序与方法 理论依据（基本原理） 基本公式 •市场比较法应用实例 特点与适用范围 课件：cugbtdgj@163.com，密码 一、市场比较法的概念 二、市场比较法的理论依据（基本原理） 市场比较法：就是将估价对象与近期内已发生交易的类似土地 市场比较法的理论依据，就是替代原理。 （不动产）进行比较，对这些类似土地（不动产）的成交价格进行 根据经济学理论，在同一市场上，具有相问使用价值和质量的商品， 适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价 应具有相同的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上 方法。 具有完全替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响之后 这里的这里的 “类似土地类似土地 （（不动产不动产））”，，是指在所处地区是指在所处地区、用途用途、建筑建筑 才决定的才决定的。这就是说这就是说，，相同类型相同类型、具有替代关系的商品之间具有替代关系的商品之间，，由于市场由于市场 结构等方面，与估价对象相似的土地（不动产）。 竞争，其价格相互牵制而趋于—致。 替代原理是表示合理经济行为的基本原理，它广泛应用于经济活动之 市场比较法，又简称比较法，是不动产估价中最重要、最常用 中，也适合于不动产的市场交易活动。 的基本方法之一。采用市场比较法求得的价格，称为比准价格。 1 二、市场比较法的理论依据（续） 二、市场比较法的理论依据（续） •任何有理性的当事人都会依据替代原理，将拟交易的不动产的价 格与类似不动产的成交价格进行比较，然后决定其市场行为。 比较 •任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交。 交易实例1 •任何卖者自然也不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交。 比较 修正 交易实例2 待估土地