休闲农业定位一个好的开发模式很重要.docVIP

休闲农业定位一个好的开发模式很重要 　　1 休闲农业大势研判 　　近年，在城郊拿上千亩甚至万亩土地，做休闲农业、乡村旅游、养生养老等大休闲泛地产项目的热潮渐起。 　　（1）搞休闲农业的人 　　第一类人群：房地产及其关联产业商、矿老板和实业制造商。 　　房地产下行压力/国家对能源的控制/新技术和高科技门槛太高，不约而同地选择了农业这个资本洼地，开始圈地运动，图谋转型。 　　第二类人群：资本市场，VC、PE、基金和机构。 　　看重的是农业经济长远升值的潜力，而且农业题材在政策和金融上也有短期运作空间，大宗交易、农产品期货、农业设施租赁、企业并购重组和上市融资的游戏规则已经建立； 　　第三类人群：返乡创业的农民。 　　这些人带着资金、经验、资源和成功的光环回来接收同村人大片抛荒土地，搞起家庭农场自己当家作主； 　　第四类人群：有“中国乡村情怀”的艺术家、建筑师、规划师等群体甚至还有在华生活的“老外”。 　　总之，城市红利摊薄，乡村“广阔天地、大有作为”，休闲农业恰逢其时，5-10年中国农业必将迎来大复兴！ 　　（2）如何做休闲农业？ 　　首先应该做好策划规划。当前社会处在一个思维觉醒的时代，工业4.0、互联网+、90后登场、老龄化社会等等代表未来趋势的跨界融合，是农业升级的必然方向。 　　在这个快速变革的时代，休闲农业不是拼体力，而是拼思维、拼资源、拼品牌、拼情怀、拼生活方式。策划规划是连接资本、政府、民众和市场的魔法师，从选址、立项、设计、建设，策划师和规划师在休闲农业里所能起到的作用非常关键。 　　其次不能盲目投资。休闲农业不是硬开发、大开发、盲目开发，而是软开发、小开发、巧开发。 　　近几年农业项目规模越来越大，动辄千亩万亩，财力雄厚的开发商以资本为傲，加之不切实际的军师推波助澜，很容易陷入投资冲动和资本思维里，最后变成拼砸钱和打价格战，从而导致成本?y以收回，千万投资付之东流。 　　（3）有逼格的旅游地产才能大卖？ 　　休闲农业是一个值得长期耕耘的事业，但不是来大钱、来快钱的领域，如何找到当前的盈利点，使地块能够良性运转起来，成为首要考虑的问题。 　　这里，我们提出一个观点：乡村民宿是一个很好的切入点，有逼格的旅游地产才能大卖！ 　　中国地产黄金十年时间盖了几代人都住不满的房子。除了少数大城市，各个地方都出现了空城、鬼城，盖出来的房子并没有那么多人去住，也租不出去。大部分人买房子是为了坐等升值，房产成了一种金融工具，购房不是为了投资而是投机。同时，旅游地产也出现滞销现象，除了节假日热闹外，其余时间冷冷清清。投资商搞旅游是为了卖房子，借着景区要地但不做旅游――也是挂羊头卖狗肉。 　　在新常态下旅游地产还能做吗？应该怎么做？ 　　首先要肯定的是旅游地产值得做，但是做法要改变。以往的旅游地产大部分依托传统观光型景区，主要是国家4A及5A级旅游景区，但这类景区基本上是靠名气挣团队客源钱的观光模式（一锤子买卖），而且大部分的旅游景区由于人满为患，服务质量不佳，“不来终生遗憾，来了遗憾终生”，此类景区的旅游地产基本上是没有出路。 　　随着经济结构的转型升级，地产逐步回归实业属性，就是要“住人”。 　　而现在旅游休闲已经进入到大众化自助式的时代，现在又是一个讲究逼格的时代，中国人正逐步过上“5+2”的逼格生活方式，逼格时代的旅游地产卖的不是量而是质，求“既好玩又有情怀”。 　　比如浙江德清的莫干山民宿，以“裸心谷“为代表的乡村民俗动辄都是二三千元的高房价，还供不应求。比如北京的”古北水镇“，乌镇的开发商硬是在司马台长城脚下造出一个北方地区少见的古镇，特别有逼格，当然房价也很可观。 　　这些创新的业态层出不穷，也代表了未来的旅游地产升级方向，要想旅游地产卖得好，就要做出逼格的休闲环境，要有逼格的产业项目支撑。 　　休闲农业的旅游地产市场更好。因为传统主景区那边，大格局已定，船大难掉头。而新开发的地块，没有什么负担，只需要创意，反倒能做成很有逼格的休闲度假产品。 　　所以，现在旅游地产的盈利实现模式不主要依靠“卖房子”，而是“卖产业”。这个产业就是融合了“吃住行游购娱”于一体的综合体验。要实现“卖产业”的目的，就必须识到“旅游地产”本质是“休闲地产”，要抛弃“挂羊头卖狗肉”的思路，踏踏实实地做旅游、休闲的文章，做出有逼格的休闲环境和休闲产业来！ 　　2 项目地分析与研判 　　首先，项目地处市郊，交通便利，环境优越，主要有山地、沟谷、林地、梯田、耕地、村庄等资源，资源类型多样，地块充足，具备发展休闲农业和乡村旅游的条件。 　　其次，旅游市场发展呈现4个趋势：一是从观光向度假转变；二是散客市场为主；三是国民休闲需求增长较快，尤其是乡村休闲；四是以“品质化、个性化、回归自然”为特色的乡村