绿地·上上郡开盘前营销推广策略案201107117.pptVIP

单位宣传海报 单位宣传海报主要张贴于定向推广单位的宣传栏内，因此大小要适宜，形象要统一，而且要定期更换。 海报说明：尺寸600*1000，高精写真 完成时间：8月7日 报纸夹报 媒体：《黄山日报》 夹报说明：与《黄山日报》同规格尺寸的整版双面广告 首期夹报画面完成时间：8月4日 新闻缮稿 媒体：《黄山日报》 缮稿说明：联动项目销售节点，配合项目营销活动刊发新闻通稿 * 绿地·上上郡 开盘前营销推广策略案 形 势 逆势中的恶性循环 重磅调控逆市之下 客户购房压力增大 客户购房信心降低 购房行为更为理性 客户上门量减少 现场推售效率降低 现场销售氛围减弱 成交量萎缩 成交率降低 销售人员激情减弱 信心不足，逆市推售 关键词： 信心 客源 效率 引爆 现 状 建设工期相 对滞后，需 要营销发力、 炒作概念、 制造话题、 提前销售 直面海阳 华府等 高端项目 竞争 开发商 回款要求 远超市场 平均水品 受限贷政策 影响较大 产品形式 ——高层 建筑体为 目前市场 空白点 项 目 难 点 目 标 目标 快速销售，回笼资金 引起抢购风暴，为三期产品顺利销售打基础 减少与其它项目产品的直接竞争 实现物业价值最大化 进一步提升绿地云峰集团品牌形象 任 务 任务 提升绿地云峰集团地产品牌 吸收绿地会会员 实现较高解筹率，取得理想销售业绩 总体思路 提早导入宣传，建立项目形象，提高项目的知名度和美誉度； 营销阶段划分，控制营销推广节奏，加快工程进度； 采用VIP权益增值策略，积累VIP客户； 运用VIP客户升级及奖励策略，分时分批确定房号，提高解筹率。 总体策略 抓紧时机，完善包装 根据营销节点，抓紧时间完善项目现场包装，树立项目形象。 多元组合，密集渗透 项目所在区域有效媒体推广渠道相对较窄，必须采用有效且多元化的媒体进行有机的结合，根据项目的营销节点，采用密集轰炸与长线渗透相结合，冲击市场，建立项目知名度。 区间价位，试探市场 认筹阶段不公开具体价格，采用区间价位的方式试探市场，同时给项目后期的价格及相关营销策略的调整做一个科学有力的支撑。 实利优惠，调动客户 认筹阶段采用实利优惠（权益增值）的策略调动目标客源及潜在客源的购买积极性，为项目开盘聚集更多的人气，同时有利于项目后续的连动销售。 入市时机 项目已经进入施工阶段，同时通过前阶段的“三周年庆”系列活动及“产品问卷调查”公关活动，项目已在市场上引起一定的关注，但关注度不高。 项目还需经历一个包装推广期，需要进一步提高项目知名度，积累客户。 同时当地房产销售季节性特征较明显，必须抓住有利的营销时机，尽快抢占市场先机，以实现资金的快速回笼。 因此根据项目的工程进度及营销节点，本案建议8月8日开始认筹，9月18日解筹（即开盘）。 营销节点 认筹前准备： 项目包装、形象推广、广告宣传、VIP价值推广 认筹阶段（VIP首发）： 认筹活动准备、VIP首发、VIP价值持续推广、价格策略制定 VIP解筹即开盘： 解筹活动、销售控制 7月25日——8月7日 8月8日——9月17日 9月18日 仅8天 仅22天 仅63天 时间紧迫 推广策略 在对休宁消费市场和本案产品了解的基础上，为达到本案顺利推出并快速去化的目的，我们的推广策略必须从以下几个方面入手： 总体策略 形 象 塑 造 市 场 引 导 地 段 诉 求 产 品 倾 诉 诚 信 建 立 推广案名 推广主题 人际宣传 开盘前 推广重点 SP活动 户外广告 售楼处包装 定向宣传 海报、广告单张 定位演绎 项目形象定位（户外形象期主题） 高尚、尊贵、 高人一等、品质一流 城市地标 星级产品 物超所值 与国际化接轨 品质保证 项目价值点 核心价值点：皇家园林、贵族生活 绿地·上上郡——休宁五星级 / 国际社区 根据不同价值点提炼推广主题： 地段 绿地·上上郡，休宁高端居住社区新地标 建筑 居优越之上——我的窗前，别人的屋顶 景观 皇家园林，外滩秀景 宜居 绿地·上上郡，恰到好处的美妙 价格策略 定价策略 差价策略 调价策略 折扣策略 通过对竞争、产品、未来市场走势及资金回收速度等多方面因素的分析，制订合理的基准参考价格方案，为其他相关策略提供基础与依据。 高层公寓的差价策略主要表现为不同楼层差价及同一楼层不同单元差价，这其中应考虑楼层、朝向、位置、景观、面积大小等因素，总体上应考虑合理性与操作方便性。 价格应根据市场及销售状况可以随时调节，科学的调价技巧不但可以使发展商获得尽可能高的收益而且还是营销推广组合之外的有效补充手段。 不同的房地产项目应采用不同的折扣策略，包括折扣透明度、折扣幅度、折扣控制等。 定价思路