美国商业地产标杆公司研究(西蒙、西田、GGP、IRC).ppt

* 西田的购物中心分布在美国的主要都市地区，而且鲜明的聚集在特定主要市场地区，如加利福尼亚州北部，芝加哥，佛罗里达州南部，洛杉矶，新泽西，纽约，圣迭戈和郊区，华盛顿特区。 西田习惯在优势区域集中开店，并逐步退出与其不相符的地区。在以洛杉矶市中心为中点的半径25公里的范围内，有12个西田区域购物中心，其中2个是超级区域购物中心。 当进入一个新的市场时，西田的做法是先以一个购物中心作为据点，让管理者有充分的时间熟悉当地的市场环境，同时建立起一定的知名度，然后在同一城市或临近城市选取新的收购和发展对象，这样就可以在当地最大化地实现品牌渗透，建立起一个强势品牌。 西田标志的小红字出现在商场入口处的玻璃门，大厅地毯和信息亭上，成为一个家喻户晓的名字。通过品牌西田传达给所有利益相关者，帮助他们获取最大的价值。 Westfield –创造美国品牌 Westfield特色（三） – 价值再开发 专注于对现有资产的重新开发使得西田与众不同。西田的投资哲学强调购买未被充分利用的物业，通过对旧购物中心不加约束地进行物业改造、扩张和重新定位，使大量高产出的重新开发项目产生递增的稳定收入。不是因为收购物业而令公司盈利增长，而是因为其对物业的重新开发，进一步提高资产质量并且创造重大价值。 购物中心最大的挑战在于要懂得跟上零售业发展的趋势。租户需求的变化会导致“过时”的威胁，不断涌现的新购物中心引发供应过量（同时加剧旧购物中心的“过时”），会使不景气的购物中心陷入投资者与租户相继流失的恶性循环中。因为投资回报与租户的商业绩效是紧密相连的，成功管理和作为商业地产的业主需要对零售商业有深刻的理解。西田的成功在于其密切关注商业零售业态的变化，根据变化积极进行调整，前瞻性地进行升级换代，重新定位购物中心，通过重新开发来适应最新潮流。 西田对购买新的购物中心有着严格的标准。首先，必须与已有的资产组合质量相符；其次，通过物业改造和/或重新定位，能增加收入和价值；而且，该物业能产生足够的收入来支付收购成本。西田在美国的68处物业，只有一处是自行开发建造，其它都是通过购买现成物业后进行重新开发。任何时候，西田在美国的任一座购物中心，都有10%-30%的空间在进行重新开发。 * * 加州是美国最富和人口最多的州，几乎有一半的西田购物中心位于加州境内，其中最耀眼的就是西田旧金山购物中心Westfield San Francisco Center。 西田旧金山购物中心位于加州旧金山市CBD的高档购物中心，紧邻加州大学，由西田集团和Forest City Enterprises共同拥有。购物中心由Nordstrom 和Bloomingdale‘s 两个高档百货为主力店，一个多放映厅的电影院Century Theatres Multiplex，高档的食品店 Bristol Farms。 1988年10月，这个购物中心建成时面积大约4.7万平方米，驻有最大的百货公司Nordstrom，拥有美国第一座旋转自动扶梯，很快就成为美国最受欢迎的购物中心。几经转手，2002年西田收购了100%的旧金山购物中心的股权并更名为西田旧金山购物中心Westfield San Francisco Center。 Westfield –西田旧金山购物中心 * 2003年， Forest City获得毗邻的长期空置的Emporium店重建的权利。西田与其达成协议共同重建两个比肩而立的物业，延用西田旧金山购物中心的名字。 耗时两年半，耗资5亿美元，2006年9月28日，重建完成。这两个物业已融合成一个都市的购物综合体，综合购物、美食、娱乐、办公空间于一体，14万平方米面积，超过450个宽敞的店铺，占据第四和第五大街之间最繁华的商业街。每年吸引2,500万游客，年销售额达6亿多美元，西田的改造计划取得了巨大成功。 在西旧金山中心的重建和随后的的成功为西田在加州的扩张树立榜样，为公司带来盈利，打破美国购物中心的常规。 Westfield –西田旧金山购物中心 * Westfield –西田旧金山购物中心 位置图 * Westfield –西田旧金山购物中心 鸟瞰图 Westfield – 上市以来市场表现 * 返回 Westfield – 2008年市场表现 * 美国商业地产标杆企业介绍 专注者－IRC IRC –公司概括 内陆地产公司（Inland Real Estate Corporation）总部设伊力诺伊州的奥克布鲁克，员工80人，投资、开发和经营美国境内(主要在伊力诺伊和明尼苏达州）的商业零售物业，全部或部分拥有148个零售物业（大多为整体方块箱形性购物中心），总经营面积约1500万平方英尺（140万平方米），资产价值约合16亿美元。IRC是为数不多的上市REITS中向股票持有