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房地产企业信用评级及监管探究［摘 要］本文结合房地产企业信用评级的两种基本方法,提出国内商业银行信用评级的基本办法,将房地产企业的信用程度分为基本的5大类,并在适当分类的基础上从风险识别、风险评估和风险管理方面进行综合的监管,以最大限度地避免坏账、死账。 ［关键词］次贷危机;信用评级;信用监管 1 引 言 在房地产金融当中,企业的信用程度评级非常重要；合适的房地产企业信用评级为银行选择贷款对象提供了依据。其中,具有优良信用的企业往往可以有更高的还款率,是银行贷款的优先对象；而银行总是不愿意贷款给信用不佳的企业,贷给这样的企业容易导致坏账、死账,2008年美国的次级贷款即为大量贷款给具有不良信用状况企业所致。 2 房地产企业信用评级分析 在房地产企业信用评级方面,通览目前国内银行、企业分析和评价客户信用的指标体系不难发现,反映客户资产财务能力,即偿债能力的指标是构成指标体系的主体,占比重60%~90%。其他方面的指标位处次要,特别是客户企业负责人的品质评价指标的比重只占0~10%。管晓永将企业信用的影响因素分为：企业负责人人品、管理团队素质、资产财务能力、持续发展能力、法制环境质量、行业市场状况、社会守信风气、地理交通优势以及自然资源条件。并通过问卷打分方法对各个指标进行了测算。汪成豪等人在房地产信用风险防范的分析中,总结信用评级方法,考虑可以通过对一些相关指标测算来进行信用评级。 参照美国的信用体系可以构建我国商业银行自己的信用评级体系，如下表所示。 具体信用评级处理时,可以将信用的影响因素进行细分(参照管晓永的信用影响因素划分类型,结合实际情况,可以对影响因素进行调整改变),在因素细分的基础上进行打分处理,通过专家打分的办法给予各个影响因素以主观权重(权重的确定可以在实践中不断改进,以达到完善)。结合大量打分问卷得到综合分值的均值μ和标准差σ。将问卷打分结果(综合分值)进行聚类,结合美国的信用评级办法,可以将我国房地产企业的信用程度分为5级(结合均值μ和标准差σ进行分类),便可以得到基本的评级结果。 从上到下将房地产企业的信用分为五级,第一级为信用程度最高类,依次下来,第五级为信用程度最差企业。对于不同信用级别的房地产企业应当采取不同的信贷处理办法,以将风险控制在最小程度上。 3 房地产企业的信用监管 3.1 风险识别 郭刚定义房地产风险识别指在房地产投资过程中对存在的风险进行认识和辨析,并对其进行系统的归类分析,以揭示风险本质的过程。具体的房地产企业信用风险识别过程可以是：首先分析该企业的信用级别,不同的级别对应不同的信用风险程度。将该房地产企业的信用综合打分结果与均值μ、标准差σ进行比较,便可以对企业的基本信用程度及风险状况进行良好识别。 3.2 风险评估 风险评估可以采用指标分析法,运用LGD指标大小进行房地产企业的风险评估,该指标的测算方法如下式所示： LGD=违约损失违约风险暴露=1-挽回率=1-挽回值-挽回成本违约风险暴露 对不同信用级别的房地产企业的LGD指标大小进行统计,得到其均值μ和标准差σ,通过单个企业的实际LGD指标值与均值μ、标准差σ进行比较,便可以得出该企业的风险评估状况了。 3.3 风险管理 房地产信用风险管理常用的方法主要有层次分析法、模糊综合法以及贝叶斯计算法等。如何进行适当的风险管理将是信用风险监控当中的一个关键环节。 在具体处理当中,可以运用CAPM理论的思想,即在μ一定时求最小的σ值,或者在σ一定时求μ最大。综合考虑均值μ和标准差σ,可以选择单位收入水平波动率g 来综合考虑两种因素的影响。即考虑指标：γ=σμ大小即可。γ值越小,则说明该企业的风险越小，如下图所示。 房地产企业信用风险的动态监管图对于有着不同γ值大小以及不同信用记录的企业分别对待,也即信用级别越高,γ值越小的企业可以多贷,对于信用级别不高,γ值大的企业,应当限制贷款。在此基础上,对于有过不良信用记录的企业要严格对待,并且降低其信用评级水平(有一次不良信用记录则将其信用评级水平降低一级)。γ值有较大减少则可以考虑增加其信用评级水平,γ值有增加则可以降低其信用评级水平；以进行房地产企业信用风险的动态监管。 参考文献: ［1］刘克崮.美国次级房贷危机的原因及启示［J］.管理世界,2007(12):1-7. ［2］管晓永.基于风险识别和控制的企业信用分析框架及实证研究［J］.科研管理,2008,29(5):149-154. ［3］汪成豪.从美国次贷危机透视房地产信用风险防范［J］.系统工程理论与实践,2010,30(3):437-443. ［4］郭刚.房地产投资风险管理［J］.新西部