浅议如何加强房地产工程造价管理.docVIP

浅议如何加强房地产工程造价管理摘要：房地产项目的成本控制是一项复杂的系统工程，工程造价的管理与控制作为房地产开发成本的重要组成，是房地产开发企业获得经济效益的关键因素。本文针对影响工程造价比较大的投资决策阶段、设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工审计阶段提出了一些浅显的工程造价控制的办法，以期能使房地产项目取得项目投资效益、社会效益的最优化。 关键词：房地产工程；造价控制；工程招投标；竣工结算 Abstract: According to the influencing engineering cost comparison of investment decision-making phase, design phase, bidding phase, construction phase, complete audit stage, to propose some simple engineering cost control measures, in order to make the real estate project investment benefit, social benefit optimization. Key words: real estate project; cost control; project bidding; completion settlement 中图分类号：TU723.3文献标识码： A 文章编号：2095-2104（2012）04-0020-02 工程造价的有效控制，是以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造价的控制贯穿于决策、设计、招标、施工以及竣工决算各阶段。其目标是把工程造价控制在允许的限额以内，并随时纠正产生的偏差，保证项目管理目标的实现，力求在建设项目中合理配置人力、物力、财力，取得最大的投资回报。 一、注重源头，加强对项目的投资决策和设计环节的造价管理与控制。 工程项目投资控制的根本与关键是工程建设前期的投资决策和设计阶段。 我国长期以来普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的项目管理和造价控制，而往往是把项目管理和工程造价控制的重点放在项目的施工阶段，这样做尽管也能起到一定的效果，但毕竟是“亡羊补牢”事倍功半，要有效的进行项目管理和工程造价控制，就必须坚决的把管理和控制的重点放在前期工作上，尤其要抓好设计这个关键环节，尽可能的考虑全面，做到未雨绸缪，以取得事半功倍的结果。 （一）、投资决策阶段的管理与投资控制。 房地产项目投资决策阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用。一个城市中的不同区位和地点对于房地产项目投资决策的形成起着重要的影响作用：决策过程中发布根据项目建设地点的规划功能，公共配套设施，居住人群的密集情况、流动性、职业特点来确定该项目的开发类型，建设标准的档次，以及项目容积率、绿化率的确定，项目主要设备的选用等；而这些都关系到工程造价的高低。 项目决策阶段的产出是决策的结果，如在城市中心区建设住宅小区项目，就宜按高档楼盘来开发；而在城乡结合部一般将项目定位为普通商住小区进行开发。同时，在进行投资估算时，对同类地区相邻项目的经济技术指标进行调查、研究、对比、并根据项目之间的不同点进行项目投资估算成本的替换，以例题确定投资估算。在进行投资方案的决策时，进行多方案比较，分析影响投资的风险因素，评估风险量，对影响项目的造价的风险性因素进行重点控制。 （二）、工程设计阶段的管理与投资控制。 在满足项目使用功能的前提下，合理的设计将使工程造价大幅度降低，充分挖掘设计潜力将是控制工程造价的关键所在。以下从四个方面探讨在设计阶段如何做好造价控制： 1、实行设计方案招投标制度。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程变更。同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后影响销售，造成投资损失。 2、实行限额设计。所谓限额设计，就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下按分配的限额控制设计，保证投资总限额不被突破。 3、开展价值工程（原理）的应用。运用价值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造价。使设计工作做到功能与造价相统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。例如：利用深基础增加地下室，这样地下室既可以停放车辆和储存杂物，小区又可以不建地上停车场，既节约了用地又美化了环境。价值工程中的成本略有上升，却能带来功能大幅提高。 4、加强对设计图纸的会审与审查工作。对设计单位交来的设计图纸进行