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浅谈房地产企业风险管理［摘 要］随着国家对房地产行业调控力度的不断加大,房地产企业面临着越来越复杂的自然与社会环境,因此对其进行风险管理降低风险已成为必须。本文首先介绍了房地产企业风险管理的必要性,并提出了企业所面临的主要风险,最后提出了一系列风险管理策略。 ［关键词］房地产；风险管理；策略 ［中图分类号］F293［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2011）32-0057-02 风险在房地产企业整个经营过程中无处不在,如果没有很好的风险管理措施,开发商就会被可能发生的损失所困扰,其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式,因此严密而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 目前我国房地产企业虽然积极引入风险管理办法,但是风险管理仍然没有系统化,风险管理涵盖面较窄。对于国家的宏观调控所带来的经济形势和政策法规变化所带来的风险不能及时识别和控制,这些必将给企业带来诸多困难,甚至威胁企业的生存。因此对房地产企业进行有效的风险管理从而降低风险已成为必须。 1 房地产企业所面临的主要风险 (1)投资决策风险。由于房地产开发设计的资本金额大,开发周期长,通过决策所导致的结果来验证当初决策正确与否具有滞后性,房地产企业在开发过程中对各开发环节所作的决策风险性极高。因此,房地产项目的先期的投资决策是非常重要的,只有定好方向,把握时机,资金管理应用到位,才能规避风险,从而求胜。 (2)项目管理风险。由于房地产企业管理者对房地产企业管理不善而造成损失的风险,主要包括：决策者不能胜任房地产企业经营管理工作,企业员工缺乏专业技能不能适应所在岗位,未处理好各种合同关系,违章或者违法等。 (3)财务风险。通常投资负债比率越大,财务风险就越高。若企业不能产生足够的现金流以按月或按年偿还债务本息的风险,或房地产商不能从资金市场或其他机构获得投资所需资金的风险,从而无法达到预期收益。 (4)政策性风险。在房地产投资过程中,政府的土地供给政策,低价政策,税费政策,住房政策,价格决策,金融政策,环境保护政策等均会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响,从而给投资者带来风险。 (5)市场供求风险。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%和10%为合理区,说明商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展；空置率在10%和20%为危险区,房地产商要采取一定措施,加大商品房销售力度,以保证房地产市场的正常发展；空置率在20%以上则为商品房重积压区,如不能采取有效措施,将直接影响国民经济的正常运行。 (6)金融风险。主要包括利率在内的银行贷款政策变动风险,信用风险等。银行贷款政策的变动,如信贷额度大小,信用条件松紧,信贷政策倾向性的变动都将直接影响企业的资金流管理。银行利率上升即使放贷规模不变也会对房地产投资产生负面影响。 2 房地产企业风险管理策略 (1)建立企业风险管理文化。企业应大力培育和塑造良好的风险管理文化,树立正确的风险管理理念,增强员工风险管理意识,将风险管理意识转化为员工的共同认识和自觉行动,促使企业建立系统、规范、高效的风险管理机制。 (2)建立风险组织体系,设立专门风险策略部门。国家经济高速发展,房地产企业的生存也受到了极大的挑战,如何在挑战中掌控全局,赢得胜利？房地产企业应该首先建立健全自身的管理组织体系,在项目可行性研究性报告的初期设立专门分析风险的策略部门,及时的从项目的开始一直到销售阶段做好风险分析,时时评估,才能在日益激烈的房地产白热化竞争中争得一席之地。 (3)增强项目风险意识,编制项目风险计划。房地产项目的风险管理是以房地产企业的项目建设活动为主要的管理载体,对每个项目在立项之初就形成风险意识,有计划的编制项目风险计划是十分必要的。根据客观环境和政策的变化及时的改变计划,才能做到真正意义上的从意识到行动的有效途径,规避风险。有效的编制风险计划,就能最大限度地在建设过程中合理的安排管理,施工计划,材料使用。从而保证质量并能避免延长工期的风险。 (4)分化资金,多面投资。现代企业的资金投资渠道已经从单一化向多元化发展,房地产行业也有不少这样的例子。在现在竞争激烈和政策浮动较大的房地产行业,企业可以把资金分化投资,这样就可以避免巨大资金的投入回收周期慢问题,避免陷入单一化循环经营的策略。也可以联合其他实力较小的房地产企业一起投资,分担其中一部分的资金也是一种新的投资渠道。这样就不会因为资金一次性投入过大而面临倒闭的风险。在多元化经营的今天,房地产业经营模式已经不能用传统的模式来竞争,只有转变思想才能有立足之地。 (5)时时监控行业动向,掌握政策。每一家房地产公司或者企业都应该时时把眼光