写字楼物管理课后学习资料.doc

写字楼物业 【考点1】写字楼分类及类型等级划分的因素 单项选择题(备选项中只有1个符合题意) 1．写字楼物业保值增值的关键是( )。 A所处区位好，规模大 B功能齐全、配套设施完善 C由专业物业服务企业管理 D保持产权的完整性 【答案】D 【解析】本题考查的是写字楼物业的特点。保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键。在当今写字楼市场上，人们看到了一个非常普遍的现象，大多数在20世纪90年代中期由开发商销售的写字楼，在经历了10年左后的时间后，普遍出现了大幅度的贬值。这种贬值有市场供求关系变化的影响，也有新建写字楼物业不断供应市场后旧有写字楼物业功能性磨损的影响。但是，处在同样历史时期的北京国贸中心写字楼，其建造年代在20世纪90年代初期，投入使用的时间更长，但其市场价值至少得到了保持。究其原因，应该说，北京国贸中心写字楼的产权完整，业主能及时进行更新改造的决策，以及集中统一的营销与管理服务，是主要的原因。在写字楼物业分散出售的情况下，由于产权分散，很难集中所有业主的意志来进行面向长远的统一的物业资产管理。故本题选D， 2．按照写字楼物业所具备的功能差异将写字楼划分类别，不包括( )。 A单纯型写字楼 B自用型写字楼 C商住型写字楼 D综合型写字楼 【答案】B 【解析】本题考查的是写字楼的分类。按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为：①单纯型写字楼，即写字楼基本只有办公一种功能；②商住型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公楼内有套间可以住宿，另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿；③综合型写字楼，指以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。故本题选B， 3．写字楼市场上通常将写字楼分为( )(按照从高到低的等级顺序)。 A一级、二级、三级 B三级、二级、一级 C甲级、乙级、丙级 D丙级、乙级、甲级 【答案】C 【解析】本题考查的是写字楼的分类。我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等分为甲、乙、丙三个等级。甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，收益能力低于新落成的同类建筑物。丙级写字楼其物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，有较为明显的实物磨损和功能折旧，相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。故本题选C， 4. 位于CBD(中央商务区)的写字楼往往是( )写字楼。 A甲级 B乙级 C丙级 D其他 【答案】A 【解析】本题考查的是影响写字楼分类的因素。甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。写字楼建筑的吸引力在很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力也会由于城市建设的发展而经常发生变化。例如，随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近CBD(中央商务区)的形成和发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼。故本题选A， 多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意) 5．影响写字楼分类的因素包括( )等。 A写字楼的声望或形象 B大堂和走廊 C电梯服务质量 D出租率 E租户类型 【答案】A B c E 【解析】本题考查的是影响写字楼分类的因素。这些因素包括：位置，交通方便性，声望或形象，建筑形式，大堂，电梯，走廊，写字楼室内空间布置，为租户提供的服务，建筑设备系统，物业管理水平，租户类型。而出租率的高低受写字楼等级和租金的影响较大，且不同等级的写字楼的出租率很有可能相同。故本题选A、B、C、E， 6．下列措施中能够起到提高写字楼吸引力、提升写字楼等级的有( )。 A根据建筑物的层数来确定每部电梯所停留的层数范围 B建筑物内所有的通道都进行认真的装饰，并尽可能使走廊成为租户办公室空间的延展 C对租户及其雇员、客户、参观者在大堂所需得到的初步服务给予足够的重视，包括提供一些小型的购物服务等 D考查租户的形象和声誉，谨慎地选择租户类型，尤其是主要租户的类型 E对写字楼进行现代化建筑设备系统改造，使其达到5A写字楼的标准 【答案】A B c D