中国房地产经营管理全书doc.docVIP

中国房地产 经营管理全书 第一章 序 论 第一节 房地产 一、房地产的概念 房地产是房产与地产的统称，包括建筑在土地产的各种房屋及一切未经人类劳动投入开发的土地及经过开发利用的土地，以及房屋、土地相关的权益。 房地产是一种既有商品属性又有社会属性的财产。 二、房地产的特性 （一）位置的固定性和异质性 房地产位置的固定性决定了此商品的异质性，因为完全相同的商品在不同的位置、环境下质是不同的；另外，固定性还决定了房地产交易是以产权作为交易物的，即在房地产市场上可以流转的是与房地产标的相关的各种权利，而不可能是房地产实体本身。 （二）房地产使用的耐久性和效用的多层次性 土地具有不可毁灭性，正常条件下可永久使用，而建筑其上的房屋至少也可使用数十年；房地产效用的层次性主要体现在具有生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。 （三）数量的有限性及供给的稀缺性 房地产的主要生产要素土地的固定性及其数量的有限性决定了生产房地产的数量是有限的。 （四）房地产权利的可分割性和权益的流动性 房地产产权是由一系列权利组成的，可以同时分属于不同的权利主体，由不同的权利人支配，因而房地产交易的实质是产权的交易，即各种权利的流转，可以是全部也可以部分产权的转移。一般来说，房地产权利的流动性较差，不易迅速变现。 三、房地产的分类 （一）按用途分 1．居住类房地产。 2．商业类房地产。 3．旅店类房地产。 4．休闲类房地产。 5．金融类房地产。 6．公共事业类房地产。 7．工业类房地产。 （二）按权属关系分 1．国有房产。 2．集体所有房产。 3．私有房产。 4．涉外房产。 （三）按房地产的开发程度分类 1．生地。指不具有城市基础设施的土地。 2．毛地。指具有一定程度的基础设施，但地上有有待拆迁安置的旧坏房屋的土地。 3．熟地。指完全具有城市基础设施，进行过平整、能直接在其表面进行房屋建造的土地。 4．在建工程。指底墒建筑物尚未完全建成，还没有达到交付使用条件的房地产。 5．现房。指地上的建筑物已建成，可直接使用的房地产。 第二节 房地产业 一、房地产业的内涵 房地产业是指专门从事房地产生产经营服务的部门经济行业，是集投资开发、建设、销售、物业管理及相关增值服务于一体的综合产业部门。 房地产业主要包括：土地开发和再开发；房屋开发和建设；地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；房地产经营，包括房产买卖、租赁、抵押等；房地产中介服务，包括信息、咨询、估价及测量，律师、经纪和公证等；房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。 二、房地产业的基本特征 （一）关联性、先导性 房地产与国民经济其他部门都有很大的关联性，因此，在一定时期，房地产业能够显示其对宏观经济运行状况的敏感性和超前性，是经济发展状况的指示器，具有先导性。 （二）高投资、高收益、高风险 （三）地域性 （四）政策性与法律、法规约束性 第三节 房地产业在国民经济中的地位和作用 一、房地产业是国民经济的基础性产业 房地产业是国民经济的基础性产业主要表现在：它是国民经济中社会化再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可缺少的组成部分。 房地产业为国民经济的发展提供了重要的物质条件 房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件 房地产业是城市经济建设的重要物质基础 房地产业是国民经济积累资金的重要来源 二、房地产业是国民经济的先导性产业 先导性是指本行业的发展能带动相关产业的发展。房地产成为国民经济先导性产业的主要原因在于：其一，在国民经济的运行周期中，各行各业的简单再生产和扩大生产，都是以房地产业的发展为前提条件的，因此，相对于经济运行周期各阶段的出现，房地产业常常有良好的示范作用；其二，房地产业是产业链长、关联度大的产业，能够直接或间接地引导和影响相关产业的发展。 三、房地产业将成为国民经济的支柱产业 支柱性产业通常具备四个条件：一是在国民经济发展中有着举足轻重的地位；二是其增加值在国民经济中占5%以上；三是符合产业结构演进的方向，有利于产业结构的不断优化；四是产业的关联度强，能够带动众多相关产业的发展。 （一）房地产业就其性质而言，既能为整个社会经济提供物质基础条件，属于生产要素产业，有能为人类提供基本的生活资料、发展资料和享受资料。 （二）我国是一个发展中的人口大国，对房地产尤其是住宅有着持久而旺盛的需求。 （三）依据产业结构关联度的标准来衡量，应该充分肯定房地产业作为支柱产业的地位和作用。 （四）房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动国民经济快速增长的能量。 第二章 房地产市场 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 房地产市场