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房地产 特性 市场分类 土地出让方式 土地出让条件 使用功能的分类 房地产使用年限 房屋分类 房屋结构 使用率 销售分类 预售条件 预售文件 购房流程 付款方式 价格定义 房产价格构成 影响价格因素 定金、订金有何不同 购买商品房一般需经过哪些阶段和程序 a.??选房。 b.??签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预约付款。（视实际情况而定） c.??签订商品房买卖契约，按契约约定交付房价款。 d.??办理商品房商业性贷款或公积金贷款，与市住房资金管理中心或银行签订贷款协议。 e.???办理登记手续。 f.???验收房屋，办理入住手续。 g.?购房者按照与开发商协议在入住前后与有关物业管理公司签订有关物业管理契约。办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证 购买商品房有几种付款方式 一次性付清 分期付款 公积金贷款 商业贷款和组合贷款 专业术语 多层：现泛指七层（含七层）以下的房屋，普通住宅无电梯。 小高层：现泛指八层（含八层）以上至十五层（含十五层）的房屋，按有关新规定，均须配备电梯； 高层：超过十六层（含十六层）的楼宇，安装有电梯； 专业术语 最低价：指目前销售中最低的单位； 最高价：指目前销售中最高的单位； 平均价：楼盘中所有单元价格总和平均之 后的价格； 一口价：指不分楼层，不分方向，一次性 付款的价格。 专业术语 （使用率）=使用面积（住宅套内净面积）÷建筑面积； 多层住宅一般为80%以上； 高层住宅一般为75%以上； 临街独立式商铺一般为80%以上； 大型商场内商铺一般为50%左右； 写字楼使用率一般为60%左右。 实用率（得房率）=套内建筑面积÷建筑面积，大于使用率（往往开发商用实用率来吸引买房人。） 专业术语 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 建筑面积=套内面积+分摊面积 分摊面积：公共场所（如楼梯）及公共设施（如供电房）所占有的面积，按一定比例分配给每户的面积； 专业术语 建筑面积计算： ? 地下室不计容积率 ????? 半地下室地面部分不到1米，不计容积率 ????? 地上部分≤2.2米或设备层，不计容积率 ????? 水箱、楼梯间不超6米，或不超建筑总高1/8不计 ????? 楼梯间：水平投影*层数，挑高面积不计 专业术语 基地面积（占地、用地面积）：城市规划管理部门正式 划定的建筑有用地面积。 总建筑面积：由城市规划管理部门正式确定的，按《 建筑面积计算规划》计算的建筑项目总的建 筑面积。 建筑间距：建筑平面外轮廓线之间的距离。 专业术语 容积率 建筑的各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值。或建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数,地下停车库、架空工放的建筑底层等建筑面积可不计入。 专业术语 层高、净高、进深、开间 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计要求上有要求，这个高度叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，或中对中的距离。目前一般住宅层高在2.8米左右。 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 进深是指房间的纵向间距 开间是指房间的横向间距 专业术语 绿化面积 能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化，垂直绿化和覆土小于2米的土地。绿化率=绿化面积÷建设用地面积 绿地率=绿荫面积（含绿地面积）÷建设用地面积 住宅中，绿地由公共绿地、宅间宅旁绿地、道路绿地、专用绿地等组成。 专业术语 建筑密度 住宅区建筑密度（毛）=住宅区总建筑基底面积/住宅区总用地面积（%） 住宅区建筑密度（净）=住宅区某项建筑总基底面积/住宅区该项建筑总用地面积（%） 专业术语 建筑模数 3的模数 如厅：4.2、3.9、3.6米 卧：3.6、3.3、3米 次卧：3.3、3.2.7米 厨卫：1.8、2.4、2.7米 现商品楼层高： 2.8、2.9(多层、高层) 3.3、3.2(别墅) 如何评价物业产品的好坏 地段因素 建筑密度 绿化率 交通因素 环境方面 房型方面 建材外观方面 小区配套设施方面 价格和价值的一致性 物业管理 建筑分类 层数分类 低层建筑： ≤10米 (1㎝～3层