房地产估价习题集计算题与论述题 2.docVIP

1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（ 最高最佳使用原则 ），供求原则；替代原则，（ 估价时点原则 ），公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（ 估价报告书 ）。 3、市场比较法所依据的是（ 替代 ）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法 ），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（ 越低 ）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本 ）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（ 重新建造成本 ），它通常随着估价时点的不同而（ 不同 ）。 8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（ 深度百分率 ）×宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)；?2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)；?3．所需资料不同；?4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600 （1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万 （2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万 （3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万 （4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元 （5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元 （6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元 （7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元 （8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价5045元，但空房率也高，30%20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%）。 [解]设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（万元）建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（万元）建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。　　销售费用和销售税费总额＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（万元）　　购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元）　　V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（万元）　　故：土地总价＝637.36（万元）土地单价＝1274.72（元／m2）楼面地价＝637.36（元／m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（ 市场 ）的价格形成过程将房地产价格显现出来。 2、房屋完损等级是根据房屋的结构、（ 装修 ）、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的。 3、认清房地产的单位价格，主要是认清其货币单位、（ 面积单位 ）、面积含义。