商业项目的投资决策策划与开发.pptVIP

ZARA东京旗舰店 时尚秀购物中心的 ZARA专卖店VM 香港又一城溜冰——场聘请陈露等著名花样滑冰运动员定期指导，同时举办滑比赛。 福冈博多运河城中庭剧场——设计让顾客停留更多时间 2．停车规划 Mall的交通要求易达性 购物中心必须具有易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位，使购物者在交通上花费的时间和精力最少。根据交通工具的不同，应有不同的交通组织和停车方式： ①自行车，是城市市民的交通工具，开发购物中心，必须配足够的自行车停车区域。②公交车，适合步行出行的消费者，可以借用公交站点或向当地公交管理公司申请站点。③家庭小轿车。在美国等汽车国家，购物中心按照100平方米建筑面积配4.5——5.5个的停车位的标准修建。张家口的汽车保有量与国外相比相对小，购物中心不能套用汽车国家的停车位标准，但目前国内家庭车的发展也很快，从中长期来看，购物中心也必须要预留足够的地上汽车停车位。⑤出租车。购物中心在主要出入口要预留出租车的上下客区域，方便消费者搭乘出租车。 钻石城购物中心----空中停车场人流通过扶梯进入 香港又一城的出租车落客区 3．建筑平面设计规划 平面布局设计 确定步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。开间、柱距与单元面宽有直接关系： 大商店面宽，６，９，１２，１５，１８，２１，２４ 柱子不宜落在店面线上。根据经验进深一般在２４—３６米比较合适。 如果开间方向的柱距是６米(9,12,15,18,21,24)，那么进深方向可以是2×6,3×6，4×6。剖面设计：确定层数，垂直结构和形式，做好垂直交通组织。 4．建筑中庭设计规划 中庭空间的设计 （１） 利用中庭空间的功能与作用 中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。核心中庭必须设计出可以搭建活动舞台的空间，经常开展促销文化活动，吸引各层顾客住足观看。 （２） 中庭空间的造型与交流 中庭的设计形式可以多样化，具体根据购物中心总体形态来把握，如果我们集中商业面积比较大，可以采用露天式表演舞台为核心的中庭设计，观赏人群可以从四周不同角度方便观赏表演活动。在室内设计中庭，不要过分追求中庭的宽大豪华，力求地域文化特色与经济性相结合的原则。 中庭及室内广告的策划 中庭是购物中心和高档百货重要的商业建筑策划内容，中庭的水平是整体商业建筑策划水平的重要标志。如果说外立面好比是人的脸面，那么中庭就好比是人的心脏。 中庭不仅是购物中心重要的公共空间，也是灯箱广告和POP的重要载体，室内广告布置得当能够增强购物气氛。 购物中心长廊的装饰及内部的POP 购物中心内部广告排列 中庭空间的设计 （３） 从不同的层面同时引入人流 注重竖向交通的易达性，应强化2F与B1及其它楼层的交通便利性，将2F、B1尽量做到双首层设计，引导上行、下行人流。譬如利用B1直接连接室外街道的出入口，2F的直接引向人行道的自动扶梯，与其它商业物业直接相连的人行天桥等，设置下沉街区到B1步行街通道，创造临街便捷的多渠道垂直交通。在有高差的坡地地段，设计上可以有意在不同的外地平高度设立入口。如果购物中心上层的入口能够直接通向各层，对于组织引导人流非常有利。在多层购物中心中，每层都设立通向停车场的直接通路，将给购物者出入提供很大方面。（４）垂直交通工具的作用在有限的中庭空间，扶梯层层叠加常常会激发购物者的欲望。一些有趣的垂直交通设施例如观景玻璃电梯、螺旋自动扶梯也是吸引力的来源。 中庭空间的设计 （５）注意景观的垂直吸引力 采用玻璃顶和天窗引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。 外立面与入口外立面设计既要考虑与周围住宅、公寓、写字楼、酒店等建筑之间的关系，又要考虑入口处外立面与内部步行街的过渡与转换。入口是室内外空间的过渡，也是购物中心室内步行街的终点。 开发临街垂直面二楼以上区域的商业价值 大多数商场的3F以上往往租金低廉。其实如果将临街设计为通透立面，在3F以上划出可临窗观景的景观区与商业经营区适当分隔，辅以独立便捷的上行观光电梯等，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调、视线要求较高的经营定位。 中庭地面处理 阳光中庭 5．步行街规划设计 步行街的设计 步行街:步行街是购物中心的核心组成元素，是组织和联系承租户的纽带，购物中心步行街大多在室内，本项目这样的大型购物中心同时应该设置室外步行街。步行街的设计要求长度适宜，避免使购物者感到疲惫。同时起到明确导向作用，让购物者易于辨认出入口和主要百货商店的位置。 室外步行街的实用率能达到75——80%，室内购物中心要小