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房地产开发中业主方如何有效地开展全过程造价控制房地产开发是一个固定资产形成的过程，造价控制是影响形成固定资产额大小的重要因素之一。房地产开发项目的造价控制贯穿于房地产开发的全过程：从项目规划设计到竣工验收直至项目运营。据有关研究表明：初步设计阶段，影响工程造价的可能性在75%-90%之间；技术设计阶段，影响工程造价的可能性在35%-75%之间；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性在25%-35%之间；而到了施工阶段，影响工程造价的可能性只有10%了。所以，控制项目工程造价最重要的阶段是项目设计阶段，且越早效果越好。 1 设计阶段工程造价控制的手段 房地产项目设计阶段主要的工作内容为通过设计的图纸和相关资料，将建设方的开发意图展现出来，并作为后期项目施工的依据。工程设计阶段是造价管理和成本控制的关键环节，为此，我认为应从以下几个方面进行重点控制： 1.1 采用设计招标 不同的设计单位，有不同的设计方案和设计方法，也将会形成不同的工程造价。往往设计方案好、设计水平高的设计单位，能够设计出工艺流程合理、建筑结构简单、工程造价低廉的工程项目。通过设计招标和方案竞选的方式，可以选择好的设计方案和信得过的设计单位。 1.2 实行限额设计 由于当前存在设计不精的状况，造成设计变更频繁，给工程造价成本控制带来一定的难度，因此，要推广限额设计、建立相应的奖惩考核机制、合理分解各专业的投资额、造价控制人员和设计人员积极密切的配合、严控设计变更，保证投资限额不被突破，才能有效地控制工程造价。在设计合同中明确限额设计的奖惩办法，对于因设计变更原因造成工程投资额的增加，则要通过扣减一定比例的设计费用的方式 ，来增强设计人员对造价成本控制的责任心。 1.3 几个细节问题 首先，要加强勘察工作的准确性。建筑工程勘察工作是将建设项目场地的地下构成和承载能力摸清楚，为建设项目的地基基础设计提供科学的依据。勘察工作的稍有疏忽，便能带来工程设计的重大变更。本人曾经历过一个项目，场地内原有古河道通过，现原河道已被填平，并有居民住房建在上面被拆迁。在做前期勘察工作时，没有去了解场地的历史，且勘察选点又恰好选在了古河道的两岸上，勘察结果是地基承载力良好，设计为独立基础，待土方开挖后，发现大量的流砂，不得已组织专家论证处理地基，最终工程造价远超预算。 其次，重视地基基础方案的选择。目前，房地产开发项目的内容越来越丰富，有多层、小高层、高层等产品，有带地下室和地下人防的工程等等。±0.000以下部分占总造价的比重越来越高，且土方施工方案的复杂性和基础形式的多样性，要求我们在确定实施方案前，对各种可能、可行的方案进行经济性测算和比选。事实上，经济好的方案，可以大大地降低项目的工程造价。 最后，做好钢筋种类的选择。一般的高层建设项目，钢筋用量在80-100kg/㎡，地下人防在160-200 kg/㎡。所以，钢筋占项目总造价的比重较大。大多数的工程设计人员把设计的重点放在了配筋率的计算上面，计算时采用的设计安全系数也大大地高于规范要求，造成投资浪费。另外，钢筋直径的选择和钢筋种类的选用，也可以影响工程的投资额。要鼓励设计单位采用新Ⅲ级钢和冷轧带肋钢筋，减少用钢量，从而有效地控制工程造价。 2 招标阶段的造价控制 房地产开发项目通过工程招投标的形式，来引入竞争机制，在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期等许多方面都有明显的作用，也能有效地保障招标人和投标人的合法权益。在招标阶段业主方的造价控制，有以下几个重要的节点： 2.1 图纸的准备与现场勘察 组织各方图纸会审时，严查图纸中有做法不详的项目，对图纸中不明确的做法，必须在招标前弄清楚，以减少后期施工过程中的不确定性。严查图纸中所选用的材料、设备，特别是价格差异较大的材料设备，如高档装饰材料，招标时要对其产地、花色、质量等级等内容进行限制，给后期施工及竣工结算带来可执行的操作依据。 重视施工现场的勘察。施工场地各不相同，要求投标单位对项目所在地的位置及周边环境、地上地下情况等进行详细的了解，制订相适应于本项目的施工方案，并在投标报价时，将一些可能发生的费用进行综合分析、综合考虑，避免因此类原因导致的工程变更。 2.2 招标文件的拟定 招标文件是指导招投标双方今后行为的准绳，是施工合同签订的重要依据。一份详细严谨的招标文件，是做好项目工程造价控制的基础。首先要求投标单位和项目经理的相关经历丰富，特别是近期的建设业绩和相同相近工程的经验。其次是承包模式的确定。根据工程的复杂程度选择适合的合作方式，对于成片开发的房地产项目，门窗、外装饰、保温、电梯、弱电、桩基等分项，可以采用指定分包的方式，虽然增加了业主方的工作量，但是也可以让这些暂