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北京楼市观察 　　增加供地才是房地产调控的王道。增加供地不仅有利于抑房价，还有利于稳增长，可谓两全其美。相比之下，打击购房需求只能抑房价，不能稳增长。 　　近期北京房价上涨较快，最终导致国庆前夕北京市政府重拳调控，并带动很多城市跟进。房价上涨的原因是什么？房地产调控效果如何？为了回答这些问题，一个很重要的观察视角就是供地数量。正因为供地少，房价才涨得快。供地少的原因是去库存、控人口。房地产调控的效果取决于能否解放思想、大量供地。 　　房价飞涨 　　根据最新公布的国家统计局数据，9月份北京新建商品住宅价格同比上涨30.4%，二手住宅价格同比上涨40.5%。从图1、图2和图3中可以得出几个重要的结论。第一，无论是新建住宅，还是二手住宅，这波价格上涨幅度都创下了纪录，可谓史无前例。在此之前，新建住宅和二手住宅的价格涨幅最高只在20%左右，9月份的数据比以前的最高纪录还高10～20个百分点。以后的数据是否会低于9月份还不确定，有可能写下新的“传奇”。 　　 　　考虑到以前房价上涨起点相对低，从房价上涨的绝对额来看，这波上涨更大。9月份北京商品住宅销售均价3.15万元，同比增加8833元，而6月份更是同比增加了万元以上。根据图3，在此之前的最高纪录都没有超过8000元。需要提醒的是，商品住宅销售均价的变化低估了房价涨幅，因为随着时间推移，新建商品住宅的位置距离市中心越来越远。如果按照同一地点的房价计算，房价上涨的绝对额会更大。 　　 　　住宅价格特别是新建住宅价格具有明显的周期性，大约每3年经历一个完整的周期。从同比增速角度看，第一次谷底是在2009年3月～6月，第二次谷底是在2012年4月～6月，第三次谷底是在2015年2月～3月。在每次谷底阶段，北京房价都出现了负增长。可见，北京房价只涨不跌的神话在过去也是不存在的。不过每次负增长的期限都比较短、幅度也比较小。2015年这次谷底比以前的谷底更低，最近的涨幅也高于以往，似乎呈现波动加大的特点。 　　二手住宅价格在早期相对平稳，涨幅弱于新建住宅价格。但从2012年启动的那波上涨开始，二手价格涨幅已和新建住宅价格一致，最近这波涨幅反而高于新建住宅价格。考虑到新建住宅越来越少，二手住宅价格指数更能准确的反映北京整体房市的变化。从二手住宅价格指数来看，本轮上涨较大的结论更加确凿。 　　泡沫之辩 　　北京房价是否有泡沫，不同人有不同的看法。不过，对于泡沫要有准确的认识。首先，即使存在泡沫，短期内也有可能继续膨胀，正如2007年股市从5000点涨到6000点不妨碍5000点泡沫论。其次，是否存在泡沫跟时间点有关，因为不同的时间点代表着不同的发展阶段。2001年股市2000点就是泡沫，如今股市2000点就不是泡沫。随着经济的发展和收入的提高，长期内房价可能不断创新高，但如果在某个时间点大量透支了未来涨幅，也可能存在泡沫。因此，泡沫主要是一个中期概念，短期或长期的意义有限。当然，也不排除出现历史大顶的可能，这时泡沫就具有长期意义。 　　从若干指标来看，北京房价面临较高的泡沫化风险。第一，经历了长期而较大的涨幅。如前所述，一年内平均涨幅为30%～40%，个别楼盘的涨幅还会远高于平均水平。过去十年，很多楼盘价格上涨在10倍左右。在长期而较大的涨幅刺激下，容易产生房价只涨不跌的信念以及尽可能多买的行为，社会各界对于房市讨论之热烈犹如去年上半年的股市。尽管北京实施了较为严格的限购，但在惊人利益的诱惑下，投资及投机需求会想方设法绕过限购。最起码，可以在符合资格的前提下提前购买或者购买面积尽可能大，高杠杆现象严重。为了买房而离婚、造假也屡见不鲜，非理性行为泛滥。 　　第二，现在的房价无论是跟收入比还是跟其他国家比都已位于高位。根据全球最大消费物价数据中心Numbeo的数据，2016年6月，在世界40大城市中，北京房价排第11位，略低于深圳和上海。法国巴黎、美国洛杉矶、日本大阪、意大利罗马等发达经济体的大城市的房价都已落在北京后面。金砖经济体中，印度孟买、俄罗斯莫斯科、巴西里约热内卢的房价相当于北京的70%、40%、30%左右。 　　从房价收入比来看，北京高达33.3，意味着需要33年的全部收入才能买下一套房，全球排名第4位，低于深圳而高于上海。在40大城市中，只有香港、伦敦和京沪深一样高房价的同时房价收入比也高。东京、新加坡、纽约、苏黎世、旧金山、首尔等地房价虽高，但房价收入比远低于京沪深。 　　居民收入增速较快的国家，固然可以承受更高的房价收入比。但印度和中国一样是人口超过10亿的超级大国，同样享有较高经济增速，但只有孟买一个城市的房价收入比排在世界前十位。印度首都新德里所在的德里市人口超过2000万，是全国第二大城市，房价收入比属于印度第三高（16.3倍），仅为北京的一半。可见，