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商业银行个人住房贷款的风险管理 　　[摘 要] 个人住房贷款在我国虽然已经构建了相对比较完善的风险防范制度，但是还是无法从根本上避免风险问题的出现，因此需要做好个人住房贷款的风险管理工作。个人住房贷款风险的防范措施是保障银行资金安全以及我国经济稳定的重要措施。我国相关部门应该加强法律建设，健全个人房贷相关的法律体系，通过法律手段来保障贷款银行的合法利益。而且也要加强相应业务人员的职业道德和操作技能，加强内部管理和外部监控，从整体上提高商业银行个人住房贷款风险把控能力。 　　[关键词] 商业银行；个人住房贷款；风险管理；防范措施 　　[中图分类号] F640 [文献标识码] B 　　[文章编号] 1009-6043（2016）12-0136-03 　　居住环境的好坏在一定程度上直接决定着百姓的生活质量问题，并且居民的住房问题是作为保障民生的一个最为基础性的问题出现的，因此在一定程度上发展相关的金融房产是居民住房信贷的基本保障。商业银行个人住房贷款作为住房金融的重要组成部分对于居民居住生活来说具有重要的现实意义。随着城镇化建设的加快，个人住房得到快速发展，房贷不良贷款的数量也随之增多。本文根据商业银行个人住房贷款的发展现状，分析其风险存在的原因以及预防办法。 　　一、个人住房贷款的相关含义、特点 　　（一）个人住房贷款的含义 　　对于个人住房贷款来说，其最主要的含义就是银行通过特殊的形式向外部借款人提供的一部分用于购买房产的贷款，而且相关贷款人在进行这方面贷款的过程中需要进行一定的担保工作，保证一定的信誉问题。就目前的发展情况来看，个人住房贷款分为以下几个类别，首先是委托贷款，委托贷款主要是通过相关管理中心，例如住房公积金管理中心，此类第三方来进行房贷的发放工作的，这一部分资金也是属于公积金贷款种类的，这部分由相关房产代理进行发放的贷款利率是非常低的，其次就是自营贷款是指向购房者发放的贷款来源主要是银行资金，自营贷款被称为商业个人住房贷款。最后则是组合贷款，组合贷款主要是指是指以住房公积金存款和银行信贷资金为来源向同一贷款人所发放的用于购买普通住房的贷款，这一贷款方式是前两者的有机结合。 　　（二）个人住房贷款的几大特点 　　1.贷款金额相比于其他普通贷款金额来说，其数量是非常大的，而且相比于普通贷款的期限来说，住房贷款的期限也是较长的，一般情况下个人住房贷款的金额一般在几十万甚至几百万元，可以看出个人住房贷款的金额非常大，并且贷款的期限从10年到30年不等。 　　2.个人住房贷款不同于普通贷款的另一个方面就是面向对象是不同的，一方面个人住房贷款只面向于房地产的购买，无法进行其他方面上的使用，但是普通贷款的对象是非常普遍的，另一方面贷款对象是具备完全民事能力的自然人，贷款所购买的房屋使得住房贷款具备一定的专一性。 　　3.二者在实际的偿还方式上存在一定的差异，个人住房贷款需要按照月份来进行贷款和本息的偿还。 　　4.贷款在抵押对象上的选择上主要用所购买的房屋或者已购房屋。 　　总的来说，个人住房贷款还具备一定的分散性隐蔽性以及滞后性的特点，这种种特点在很大程度上为贷款银行带来了一定的困难。 　　二、个人住房贷款的主要风险 　　对于个人住房贷款来说，所存在的风险主要就是有关贷款人在进行相关贷款的偿还过程中出现一定的无法偿还的现象就会使得商业银行出现一定的损失，这方面由于相关贷款人无法及时有效的偿还贷款的风险就是商业银行所面临的一般风险。个人住房贷款其自身特点以及其特殊的市场环境等导致贷款风险发生的必然性和可能性。目前，依据现有的市场体系，个人住房贷款主要面临以下风险： 　　（一）信用风险 　　信用风险在一定程度上属于商业银行在相关个人住房贷款中的主要风险类别，它主要包含了被迫违约、理性违约、提前还款三种形式。 　　1.被迫违约是指借款人的违约行为是被动的。由于贷款人在贷款期间的支付能力下降或者发生突然事件从而导致贷款人无法向贷款银行偿还贷款本金和利息。我国市场环境比较复杂，物价上涨，就业条件严峻、教育、医疗费用上升都会导致贷款人的支付能力下降。并且，就目前的形势来看，实际的商业银行对相关贷款人偿还能力的审核都是处于被动阶段的，即只是简单意义上的对相关贷款人还款能力进行判断，存在较大的违约风险。 　　2.理性违约是指贷款人在理性状态下主动放弃还款而产生的违约行为。如果房价跌幅增大，利率上涨，在一定程度上会使得实际的需要偿还的成本要高于还款之后所获取的收益，而这样情况下，还款人往往会放弃还款，保证自身的利益问题。3）其次还存在较大一部分提前还款的现象，在很大程度上如果还款人请吃了相关市场利率要低于合同利率的话，就会采取提前还款的策略，这种策略在很大程度上会使得银行失去一部分的利息利益，从而使得银行