2006郑州市房地产新增供应分析.doc

2006年郑州市房地产新增供应分析房地产价格持续走高，国家房地产宏观调控政策也在逐次深入与严厉，土地政策、金融政策、国六条、“90㎡70%”、郑四条等政策给郑州市的2006年贴上了明显的政策标志。在这样的背景下，2006年郑州市房地产市场供应情况如何？2007年郑州市房地产的发展怎样？都应引起我们足够的重视。??? 一、总体市场概述投资情况??? 河南统计网12月18日数据显示，2006年1-11月郑州市完成房地产投资197.91亿元，同比增长38.2%，其中商品住房153.66亿元，同比增长52.4%，占房地产总投资的77.64%。供销情况??? 统计显示，1-11月全市累计批准商品房预售678.42万平方米，同比增长21%，其中，商品住房预售584.38万平方米，同比增长26%，商品房累计实现销售705.17万平方米，同比增长33%，其中商品住宅销售641.69住房万平方米，同比增长33%。1-11月老城区（包括金水区、二七区、管城区、中原区和汇济区）累计批准商品房预售458.45万平方米，同比下降4%，其中，商品住房预售391.71万平方米，同比下降6%，商品房累计实现销售550.00万平方米，同比增长32%，其中商品住宅销售504.83住房万平方米，同比增长35%。价格情况??? 1-11月，全市商品房销售均价为3211元/㎡，同比增长10%；其中，商品住房销售均价为2963元/㎡，同比增长15%。1-11月，全市商品房销售均价为3195元/㎡，同比增长11%；其中，商品住房销售均价为2939元/㎡，同比增长16%。? 文/香港中原（河南）房地产顾问有限公司 市场研究部? 王俊营 ??? 从表中我们可以看到，郑州市房地产市场供应量2001、2002年分别以52%、33%的高速增长，2004年继前两年之势，比2003年的投放量增加44%，而2003年投放量仅为6%的增长，其主要原因是2002年由于房地产过热政府在全国范围内实行的宏观调控的结果。??? 表中的供应量增长率线显示，从2004年后，供应量增幅逐步趋于稳定，处于20%左右。根据郑州市建设计划目标显示，计划2007年商品房供应量为700万㎡，可以预见，即将到来的2007年商品房供应量仍然处于一个平稳增长的状态。 保持原有供应规律??? 2006年1-11月，全市累计批准商品房预售230个项目，合计678.42万㎡，同比增加21%，增幅比上年同期上涨15个百分点。??? 随着城市化的进一步深入，需求的强大带动以及房价的持续上涨，与2005年同期相比，2006年房地产开发供应量依然保持稳定的增长趋势。香港中原（河南）房地产顾问有限公司 市场研究部 三、供应结构情况??? 住宅供应强劲 办公市场进入消化期 ??? 2006年1-11月，全市商品房供应同比增长21%，其中商品住宅涨幅最高为26%，办公用房则有35.5%的下降幅度，而同期办公用房销售累计15.07万平方米，同比增长36%，说明这并不影响写字楼市场的正常发展。其原因是2005年郑东新区及其它区域写字楼集中投放，使2006年的投放量同比增长基数增大，办公用房投放量的下降，也缓解了2005年以来写字楼市场的消化压力。??? 另外，办公用房投放量的下降，也反映了开发商在2005年集中投放的背景下对写字楼市场风险预期加大的一种反应。?90㎡以上户型为主导 ??? 2006年1-11月份，商品住宅户型面积90㎡以下供应量占总供应面积不到14%，套数占总套数的33%，无论是以面积计还是以套数计，占比虽有所增长，但是距离70%的比例还相差甚远。??? 随着“90㎡70%”政策的贯彻，未来商品住宅供应结构将发生根本性的变化，随之而来的是大面积户型的锐减和中小户型套数及总套数的激增，其特点必然是两房、两房半户型的大幅度增加，主流户型也由三房向两房、两房半的小型化的转变。香港中原（河南）房地产顾问有限公司 市场研究部 五、供应项目及区域供应情况?? 1、三环外项目比重增加 ??? 通过上表可以看出，虽然是在宏观调控日益严厉的大背景下，郑州楼市全新面孔的项目大量涌现，从区域上也可以看出，三环外的项目也占据相当的比例。随着老城区土地资源的稀缺和土地成本的加大，郑州市重要项目向外扩散成为一种趋势，一批很有市场影响力的项目也开始在环线附近崭露头角。 2、北扩东移 势头不减 ??? 从区域供应上来看，北扩东移的大格局依然存在。??? 郑东新区CBD内环的建设基本完成，外环的跟进，郑州会展宾馆建设计划的确定，联盟新城、绿城百合公寓、绿地老街、鑫苑中央花园等名盘的成熟及销售继续被看好，兴东龙腾盛世、盛世年华等全新进入，郑东新区在继续前行。??? 北区的商品房新增供应不断，有花半里、呈祥花园、文雅金印花苑、御