宅基地使用权制度研究1.PDFVIP

1 宅基地使用权制度研究 赵荣俊 王立兴 梁玲芳 （江苏省金坛市国土资源局，江苏金坛 213200） 摘要：宅基地有主体特定性、无偿和无期限性、财产性、原始取得唯一性、取得要依法审批、 流转限定性等法律特征。存在的主要问题有：实践中“一户一宅”规定难落实；宅基地使用 权限制流转与宅基地之上房屋所有权允许流转之间相互矛盾；宅基地使用权“无偿、无期限、 无流动”的缺陷与宅基地使用权退出、流转机制缺失之间存在矛盾；宅基地审批制度有待于 进一步完善。完善宅基地使用权法律制度的建议：准确理解一户一宅，严格宅基地面积标准； 房地一体，推进宅基地使用权有序流转；显化价值，建立宅基地有偿使用和退出机制；不断 加强宅基地登记发证工作；开展宅基地使用权抵押试点。 关键词：宅基地；使用权；制度 中图分类号：F062.1 ；F301.1 文献标识码：C 文章编号：1672-6995 （2013 ）07-0016-04 宅基地使用权作为一项独立的土地权利类型，是 2007 年3月 16 日第十届全国人民代 表大会第五次会议通过的《物权法》中的新规定，根据《物权法》、《土地管理法》等法律， 宅基地使用权是一种福利性分配给其成员用于建造住宅的物权。 1 法律特征 依据现行法律法规和政策文件，宅基地使用权具有以下特征： 1.1 主体特定性 由于宅基地使用权承担了一定社会福利的制度功能，宅基地使用权仅限于本集体经济 组织特定的成员享有，具有身份性。农村村民申请宅基地必须向本集体经济组织提出，向其 他集体经济组织提出不予受理。现行有关法律政策明确规定，农村宅基地只可以分配给本村 民集体组织成员，城镇居民不可以购买宅基地及宅基地上的房屋。 1.2 无偿和无期限性 根据现有法律规定，农村宅基地使用权原则上是无偿取得，不需要支付任何费用。200 4 年国土资源部下发的《关于加强农村宅基地管理的意见》强调，在宅基地审批中农民无需 缴纳新增建设用地土地有偿使用费，财政部联合国家发展改革委、农业部下发的《关于公布 农民建房收费等有关问题的通知》进一步明确，政府在批准农民建房过程中，只能收取土地 证书工本费和房屋所有权登记证书工本费。无偿分配宅基地是国家基于保障农民基本居住权 的考虑，也是我国现有条件下村民住房保障的现实选择，体现了宅基地使用权的社会福利性 质的基本特征。对失去宅基地的村民（属自然原因造成而非买卖交易的），应当重新分配宅 基地。同时，《物权法》和《土地管理法》等法律并没有如建设用地使用权一样明确限制宅 基地使用权的期限，宅基地使用权是没有期限的。如此规定，主要是为了维护村民稳定的居 住权和生存权。 1.3 财产性 2007 年《物权法》颁布实施，《物权法》将宅基地使用权作为一种用益物权予以明确， 规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建 造住宅及其附属设施。宅基地使用权作为一种用益物权，其设立的目的就是为了利用集体所 有土地的使用价值。                                                               收稿日期：2013‐06‐03  作者简介：赵荣俊（1963‐），男，江苏省金坛市人，大学本科学历，长期从事国土资源管理工作。  1.4 原始取得唯一性 我国土地资源稀缺，尤其是在十分珍惜和合理利用土地、切实保护耕地的基本国策背景 下，对宅基地使用权的取得做了严格限制。有关法律政策明确规定，农村村民一户只能拥有 一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的有关标准，除继承外，村民 一户不能申请第二宗宅基地。 1.5 取得须依法审批 根据《物权法》、《土地管理法》等法律政策的规定，宅基地必须经过行政审批，办 理土地登记，方能取得使用权。宅基地使用申请由村民提出，经本村民集体组织讨论通过， 经上级乡(镇)人民政府依据村庄、集镇规划和土地利用规划审核后，由县级人民政府批准。 对于宅基地涉及占用农用地的，还需要办理农用地转用审批手续。依法取得的宅基地不得随 意改变用途，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登 记。 1