房地产开流程..doc

工作计划书 甲方： 乙方 项目地块位于 北部区域， 地处东经80度29分，北纬44度14分。整个首开区规划用地南北长﹑东西窄，长1450米，宽700米。首开区按照合作中心划定规划总占地面积1000亩地，规划总建筑面积59万平方米（含国际会展中心6万平方米），建筑基地面积14.4万平方米，总容积率1.9计算。 合作中心将成为 中亚贸易城和欧亚国际采购中心，中国沿边地区重要的国际贸易和物流中心。 现项目处于前期运作阶段，需要进行区域发展分析，市场调研、产品定位，运营定位等工作。全部工作可划分为两个阶段进行，分别是： 第一阶段 市场研究阶段 第二阶段 项目执行阶 针对如上所述的项目背景和条件，我们拟在现阶段开段展如下工作： 第一阶段 市场研究阶段 根据项目实际情况，项目前期策划阶段的工作包括市场分析与定位、设计建议、经济测算、营销策略等几部分。 第一部分 项目定位 以下是我司将为贵司提供服务的具体工作内容： 一、区域市场研究 以作过程，是在完善、全面的市场调研基础上，对项目区域市场进行的全面分析和研究，以期判断市场发展空间，并挖掘或创造市场需求的过程。由于不同的发展方向将面临不同的竞争对手，以及市场形式，因此实际工作中各个过程是交叉、循环的动态过程。 1、区域地段现状分析 由于房地产项目开发运营项目具有地域性强的特点，不能照搬其他地区的项目开发经验到本项目开发运作中，因此需要对项目所在区域的市场状况与地段现状进行细致分析，包括此区域的功能定位、人文状况、经济状况、基础设施状况等。对于此区域地段而言，尤其要注重对于已有的城市印象的分析。 其中，主要内容包括： 宏观地段分析 项目所在地区产业背景、区域现状、规划与未来发展前景。 中观地段分析 项目所在地区的区域特色与主要功能等。 微观地段分析 项目所在地块的具体四至、周边环境与地块条件分析。 城市印象分析 项目所在区域的历史发展、人文环境等。 交通环境分析 项目所在地块SWOT(深层次)分析结论 项目地块的优势 项目地块的劣势 项目地块的机会点 项目地块的威胁及困难点 2、相关影响项目的市场调查 市场相关物业总体供应状况（国内） 市场客户群需求探测（投资商，经营者，直接客户） 3、项目区域市场形势分析 区域形势，是由区域的过去与现状，以及区域未来在区域结构中的位置所决定的，在供应、销售量、价位、产品品质、购买特征、推广销售等方面都有所体现。 本项目主要研究项目所在的地区市场主要内容包括： 霍尔果斯边贸市场分析 项目所在区域物业、贸易市场现状与发展前景分析 国内类比边贸区域调查 本项目可能市场空间分析 4、贸易政策研究 中国边贸政策研究 中哈边贸历史发展研究 政策对项目的发展空间分析 5、土地运营模式研究 二、项目自身条件研究 1、项目地块规划条件分析 2、项目地块周边交通分析 3、项目地块周边人文环境分析 4、项目整体开发、经营策略研究 三、项目前期市场定位 根据项目所在区域市场的状况与项目自身实际条件，将提炼出项目准确的市场定位。项目市场定位主要分为产品定位、客户群定位和项目市场形象定位三部分。 具体工作内容如下： 1、项目产品整体定位（修正） 2、项目客户群分析 3、项目市场形象定位 四、开发策略建议 结合项目开发可能性和贵司的开发需要性，并结合贵司项目合作开发的需要，我们将具体地给出贵司所需要的总体开发策略。这包括不同物业类型的开发顺序、开发规模、产品定位以及价格策略。 其中，主要内容包括： 1、开发模式建议 2、开发程序建议 第二部分 项目概念设计建议及跟踪 当项目完成前期策划后即进入到方案的不断调整、完善的阶段，于是进入项目概念设计服务阶段，即将项目市场策划成果翻译成建筑语言，并通过设计方案不断细化的阶段。我们将在此阶段根据项目定位决定市场运作的准备阶段，将在此阶段提出规划设计修改意见。 一、总体规划概念设计建议 需贵司提供原图纸，平面位置、红线、规划要求、现状道路和规划道路； 二、空间结构分析 以文字的方式将建筑产品的内部空间和外部空间表达清楚，并配以适当的文字说明； 三、交通分析 充分表达建筑产品与周围交通的关系，并力图寻找到最佳的交通组织； 四、景观环境分析 分析项目地块的现状、周边景观环境和将来能实现的景观，并分析产品的四至外向的景观； 五、产品概念设计建议 六、设计工作会议 由贵司召集，与设计单位一起，将概念设计最终落实为设计图纸。 第三部分 项目经济测算 详细、科学、符合业主实际的财务分析是项目投资决策过程中的关键环节，由于此环节涉及到项目投资估算、投资收益、资金筹措、贷款还本付息及进度安排等各方面问题，具有财务、工程、金融、经济等多方面的知识要求，必须由一个相关的专业组来开展此项研究，才能确保分析成果的准确性。 在此阶段的服务中，我们通常安排由财务、工程师、房