房地产投资基本理念及决策分析.pdf

房地產投資基本理念與決策分析 主要參考資料 ：張金鶚(2003) ，房地產投資與市場分析理論與實務，第二三章 課程大綱 一 、投資基本理念 二 、投資風險 三 、投資組合之選擇 四、房地產投資決策過程 五 、房地產投資參與角色 六、投資分析 七 、可行性分析 八、投資決策生命週期 國立中山大學財管系陳明吉編輯 一 、投資基本理念 (一)投資的本質與種類 •投資本質 •投資種類 房地產與其他投資比較分析 (二)投資市場與工具 •投資市場 •投資工具 房地產與其他投資比較分析 國立中山大學財管系陳明吉編輯 種類 預售屋 遠期交易 期貨 選擇權 項目 1.產品標準化 否 否 是 是 2.交易保障 否 否 是 是 3.避險功能 是 是 是 是 （價格） 4.價 格 雙方協議 雙方協議 公開競價 公開競價 5.付款方式 依工期給付 依約給付 付保證金， 付選擇權價 到期清算 格，到期清算 6.稅 賦 無（交屋前之 資本利得 資本利得 資本利得 持有與移轉 交易無稅賦） 7.實付價款 未知 已知 已知 已知 資料來源 ：白金安、張金鶚 （1994）， 〝國內預售屋訂價模式之探討〞 ，國科會人文及社會科學研究彙刊 ，五卷一期 ， p.38。 國立中山大學財管系陳明吉編輯 市場研究不足 市場不健全 市場特性所造成 (三)投資與投機 房地產投 市場失靈 財貨特性所造成 機之原因 總體經濟失調 法令不周延 投資較重視長 政府失靈 執行不徹底 代議政治之缺失 期的時間介入 ，且 房地產投機行為 政策目標之衝突 強調理性的分析與 房地產投機之結果 評估 ，背後隱含全 理的風險與利潤 。 正面效果 負面效果 投機較看重短期的 增 風 價 無效率 不公平 時間介入 ，缺乏理 進