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如何构建中国房地产长效机制 如何构建中国房地产的长效机制 韩世同 今年2月召开的国务院常务会议要求，进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行与监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。可以说，这个要求反映了全国人民与整个房地产行业的心愿。但是，应该如何构建与形成房地产的健康机制，目前业界众说纷纭，但都认为必须深化改革，从制度建设入手。 自2003年实施房地产调控以来，房价地价出现屡调屡涨的现象。每当房地产交易市场出现量价齐升之时，就会出台新的房地产调控政策或者进一步加码。而针对房价疯狂攀涨而出台的调控政策与措施又往往是“头痛医头，脚痛医脚”，甚至是“头痛医脚，脚痛医头”，结果就形成房价越调越涨的现象。现在虽然已经开始意识到需要从源头解决房地产市场存在的问题，需要重新理顺房地产市场的发展模式与基础性制度建设，但该如何深化改革方向并未明确。 我认为，房价地价之所以越调越涨，根本原因在于房地产市场的根本制度建设不完善。这些根本制度并不仅仅局限于住房制度与房地产开发制度，还包括和房地产关系极为重大的三大制度：土地制度、金融制度与税收制度。现分析如下： 分税制分配不均是导致地方土地财政的根本原因 先看看分税制，国家审计署最近向全国人大常委会作的关于2012年度中央预算执行与其他财政收支的审计工作报告中，从宏观角度审视当前体制机制层面存在的突出问题，并有针对性地提出了完善分税制、建立政府财务报告制度等治本之策，并指出深化财政体制改革的迫切性。该审计报告吁完善分税制，还财权给各级政府。 报告认为，我国现行分税制财政体制运行近20年，有效缓解了中央财政困境，但随着时间推移，对地方财政运转的不良影响也日益明显。报告还结合当前18个省地方财政运行情况以及中央财政管理情况，首次从多个层面剖析了分税制财政体系和当前改革发展的诸多不相适应，提出合理划分各级政府间事权，充实地方税体系，保障其履行事权所需的财权，切实提高一般性转移支付比重，清理撤销不属于中央事权的专项转移支付等建议，着力推进完善财权和事权相匹配的分税制。 我认为，其实并不是分税制这种制度不合理。目前，世界许多国家都是采取这一制度的，主要是分税的比例是否合理。目前中国的分税制是中央和地方按4：6的比例分配，而事权却是按3：7的比例来划分。也就是说中央政府过度集权，导致地方政府不得不依靠卖地与房地产开发来获取土地财政的收入，以弥补正常财政收入的不足。有些地方政府乐衷于跑“部”“钱”进，也是这个原因与道理。 中国社会科学院 冯兴元教授前年曾提出要“以分税制改革推动中国政治体制转型”。他认为，1994年进行的分税制改革更像是一个半拉子工程：当时只是明确了中央与各省之间财权或者说是税收的分享比例，事权却没有界定清楚。事权与财权不匹配，而中国这种大一统的垂直型行政管理体制，又导致上一层级政府很容易把很多事权、很多支出责任推给下一级政府。现在看来这种“寅吃卯粮”的模式很难再持续下去，因此不得不重新回过头来审视当年的分税制改革。 大一统的土地供应制度是地方政府推高地价的有效工具 再看看被称之为8·31大限的土地招拍挂制度：2004年3月国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定从2004年8月31日起所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。作为一个已出台8年多而且具有深远影响的土地出让政策，今天似乎也到了一个亟需评估和反思的时候，这样或许才有助于我们的下一步的变革。 任志强2004年5月写过一篇长达17000多字的文章，对土地招拍挂制度进行质疑与辨析。他指出：他并不想全面否定规范国有土地使用权的出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，也积极支持应建立公开的土地市场。但他认为，这是多个国家与城市管理部门的事，也是所有城镇居民的利益。应该用更合理的市场制度来管理和建立市场，用更合理的制度来约束、监督腐败的权钱交易，而不仅仅是用土地管理部门强制的招、拍、挂来代替一切。 我认为，这种“大一统”的土地招拍挂制度表面上似乎要比协议出让与行政划拨土地更加先进，但其实却是为地方政府提供了一个推高地价的最有效的工具，因为招拍挂都是以“价高者得”为标准的。但由于地方政府土地储备与供地能力不足，加上征地拆迁难度日益增大，地价又只高不低、只上不下，因此有意无意地导致土地供应严重不足；进而地王频出、地价房价轮番攀升，以致于出现地价比房价还贵这种“面粉比面包贵”的奇怪现象。 金融监管失控导致“流动性过剩”与“钱荒” 最近，突如其来的“钱荒”使得很多金融专家也看不明白：不久前还是“流动性过剩”，怎么就“钱荒”了呢？我认为这是金融监管失控与货币供应过度惹的祸。先来看一下近5年货币供应的情况： 中国广义货币供应量M