研究日本城市化进程中楼市政策以及对中国启示.docVIP

研究日本城市化进程中楼市政策以及对中国启示中国房地产市场调控已经多年，结果是房价越调越高，2011年初不得不出台针对外来人口的限购令。但从国际比较和发展趋势来看，我国正处于城市化开始加速发展的起飞阶段，外来移居人口恰恰代表了城市化的主流和方向，我们不可能长期逆历史潮流而动。实际上，国家有关部门也知道限购令不合理，事出无奈才使用行政手段。它山之石，可以攻玉。借鉴与我们人口资源禀赋相近的其他国家在城市化进程中楼市调控的成功经验，或许是楼市痼疾的一剂良药。 一 研究日本楼市政策的理由 第一，日本在“二战”结束后，经历了中国现在面临的城市化过程，而且速度远超中国。从1950年的城市人口占全国总人口比重37.4%，至1975年达到了78.6%，25年间日本转移了全国总人口的41.2%，基本完成了城市化转型，但却没有留下城市贫民窟等后遗症，因此成为20世纪中期以来顺利避免中等收入陷阱、进入发达经济体的成功案例。中国自1978年改革开放、特别是1990年以来，随着经济的高速增长和国家工业化的突飞猛进，也进入了城市化的加速发展期。城市化率从1978年的18% 上升到2010年47.5%，32年间转移了29.5%的人口。但存在的重大缺陷是：这其中还有13.5% 即近2亿人作为移动人口因没有住房而无法安居。减去这些以农民工为主的移动人口，城市户籍或定居人口只在34% 左右。即30余年间只转移定居了人口的16%。从日本情况看，中国已进入城市化发展的加速期。在今后20～30年内，面临基本完成城市化即城市化率达到75%～80% 的前景，这意味着2030～2040年我国届时15亿人口中城市定居的人口要达到11～12亿，即增加6～7亿人。新增人口的城市布局和安居问题将是首要挑战。因此，无论如何应对，城市化都是中国人在这个时代不得不面对的最主要的社会和经济结构转型。 第二，从人口分布看，日本是以大都市为中心的人口分布格局。日本占全国面积12%的三大都市圈集中了全国50%以上的人口，虽然城市化过程中的大规模人口移动和人口向中心城市地区的高度集中给日本国带来了巨大的城市住房安置压力，但日本较好地消化了大量集中进城的外来人口，而且较好地调控了楼市，使房价一直处在工薪阶层能够负担的范围内。如2008年，日本东京市内23区（相当于北京的三环内。整个东京圈由都内23区、都辖27市和周边4县构成）的平均房价为78.6万日元/平方米（相当于我国包括公摊面积的每建筑平方米5万多元人民币，不区分新房、二手房），约为全日本城市家庭平均月收入50万日元的1.6倍，东京都的平均房价（基本相当北京五环以内）为57.4万日元/平方米，约为城市家庭月收入的1.14倍。以日本东京都商品住宅平均每套价格约5260万日元（折合近420万元人民币）为例，约为日本城市家庭平均年收入的8.77倍。房子绝对价格高，但相对家庭收入比来看，可以承受。 第三，与日本相比，我国目前的城市化率远没有达到日本的水平。我国实行的是大中小城镇协调发展的政策。人口向核心城市的集中率远低于日本，但北京、上海的绝对房价已经比日本东京都低不了多少，而人均GDP只是日本的10%。房价收入比是他国的好几倍。毋庸讳言，住房已成为我国城市就业的普通工薪阶层最大的负担和压力，也是我国城市化发展的最大障碍。 同时，与房价高昂、两亿移居人口不能安居的状况形成鲜明对照的是，我国新建住宅的单套面积迅速扩大。据中国统计年鉴的资料，我国新售商品房户均建筑面积近几年来一直在110平方米左右，甚至连经济适用房户均面积也在90～100平方米之间。而日本全国住宅平均面积是94.13平方米（东京都略低为90.76平方米，无公摊面积，相当于我国110多平方米的建筑面积）。可见，我国虽然有约两亿的城市就业人口无住房，但在房价和新建房屋户型大小上却是在人均2000～4000美元的城市化起步期就已经赶超日本，可以与他们在高度发达的后城市化时代的水平攀比。 那么，日本这样的市场经济国家，在城市化过程中是怎样成功地控制了房价和户型，在短短二三十年内解决了国家大多数人口移居城市特别是大都市圈的安居问题，从而避免了中国今天这样城市化还在前期，但房价和户型大幅攀升，居民财产差距急剧扩大，两亿已移动人口无法安居、后续几亿移居人口望房兴叹的困局呢？这显然值得我们认真考察借鉴。 二 城市化进程中的日本楼市政策分析 与中国长期并不区分自住房和投资投机购房，最新的限购令仍对城市户籍人口多少网开一面、只是严格限制外来移居人口购房，而且完全不触动现有多套存量房完全不同，日本在城市化过程中着重楼市的需求管理，向移居人口的首套普通安居住房倾斜，运用多种经济手段和杠杆严格限制非自住房和高档大户型住宅，同时无论在保障房供给还是商品房市场上，都全力确保