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论我国房地产项目管理中存在问题及措施【摘 要】为了实现房地产市场的透明、对其更好的监管，实行房地产项目管理是一项有效的措施，它有利于提高房地产开发项目的品质，有助于提高房地产开发商的管理效率，提高效益，同时也能很好的保障业主的利益。可以说是一举多得的办法。本文就房地产项目管理存在的问题进行分析，并研究相应的措施。 【关键字】房地产；项目管理；存在问题 1 前言 房地产行业是一个地域性很强的行业，即便是同一地区，由于项目定位不同、功能不同、客户群不同、地块不同、环境不同、规划不同等等也会带来项目内容的极大不同。与公司管理相比，房地产项目管理的不同在于其有一个生命周期：开始、执行、结束。由于部分公司分不清公司管理与房地产项目管理的区别，混淆了两种管理从而导致房地产项目管理无法顺畅进行；有些人将项目管理与工程管理的概念等同，不同的部门相互推卸责任，影响了项目的进度与经济效益。理对于房地产开发而言，房地产项目管理是极其重要的部分，开发商的前期策划、市场调研、计划可行性判断与论证、经济分析评价以及后期的营销策划等过程都需要项目管理，从而实现最终产品的出台。房地产项目涉及到多方面多专业：规划建筑、结构、暖通、给排水、经济、营销、园林、管理等等。具备综合能力的管理人才、各专业技术人员的共同参与、相互协调，才能保证房地产开发项目获得预期回报。由此可见，房地产项目的管理是全方位的工作，施工项目的成功管理能够为项目带来较好的经济效益，也能提高社会效益。因此，房地产项目管理工作不可或缺。 2 房地产开发项目管理的含义及遵循原则 房地产开发项目管理是工程项目管理的一个分类，它是指管理者综合运用系统工程的观点、理论与方法，对房地产开发项目的全过程进行全方位的综合管理，从而实现生产要素的优化配置，保障优质产品的诞生。其遵循的原则有：成本最低原则；质量管理原则；责任对等原则。房地产是一个暴利行业，近些年房价的不断上涨带给普通大众恐慌与不满，因此应当从项目管理的角度，降低房地产的成本，尽可能实现最低目标成本的要求，同时要保证房产质量。质量是企业生命的灵魂，尤其是房地产，其产品质量的优劣直接关系到其生死存亡，因此必须严把房产质量关，行之有效的实行项目管理。责任对待原则是针对房地产商提出的，房地产商应当注重自己的生产责任，不能只注重进度与资金回笼问题。 3 房地产项目管理中存在的问题 3.1 可行性研究不够 房地产项目管理的一个最基本前提就是前期研究。只有项目确定了，才能进行项目的前期投资工作的跟进。有些房地产开发商在取得项目后，没有足够的市场调研以及前期可行性研究就立马动工，仅仅根据市场的走风做事，西施效颦的做法，导致社会资源的极大浪费。 3.2 项目监督程序不完善 项目前期的可行性研究不够，有些房地产商为了尽早收回资金，就可能片面的追赶工程进度，对于工程中的安全问题和质量问题监督缺少足够的重视。当设计与实际施工产生分歧时，房地产开发商往往一味从利益的角度出发修改图纸，缺乏必要的实际调查分析，大多数临时分析都是一念而定，缺乏可靠性，监督工作更是无从说起。 3.3 合同管理意识淡薄 这方面的问题主要体现在房地产开发商的合同意识中。我国传统思想强调有些事情“口头”意会便可，不注重合同的落实。随着我国加入世界经济竞争，经济发展的速度不断加快，不同文化间的冲击对于我国的传统思想是一项极大地挑战，这就要求房地产开发商在今后的工作中注重合同的作用，对于合同中每个字每句话都要细细斟酌，找出最合适的用语，不能随意修改合同。 3.4 业主、承包商、分包商之间矛盾 在房地产项目的收尾阶段，各业主、工程承包商以及分包工程的分包商之间的矛盾不断激化。在房地产开发项目的土建施工阶段，工作较为单一，项目管理相对简单，在总包合同中已经包含了相关的内容，监理方与管理工作人员按照合同中关于分包等问题的规定能够很容易的完成项目管理工作。工程招标时，有关工程接口界定、工程配合的内容不够详细，所签订的工程施工合同不够严密，这样就让一些合作意识不良的总承包商对于工程分包等问题上大做文章，给业主项目管理人员带来不必要的麻烦，纠缠于工程配合和工程接口问题中，以致于造成工程延期。当业主分包工程的分包商遇到问题时往往找业主，业主的现场管理人员成为协调人员，在项目收尾阶段，大部分的时间都花在协调工作中，造成浪费。 4 房地产项目中存在问题的解决措施 对于房地产项目管理中存在的各种问题，应当积极采用新的管理理念，规范项目的合理运作，避免项目运作过程中不合理的管理。对于房地产开发商而言，好的项目管理决定着其是否能在竞争日益激烈的房地产竞争中尽早占据优势。 4.1 确保前期可行性研究的严谨进行 项目前期的市场定位与产品研究、项目的品牌战略等都是前