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试析房地产投资及经济增长【摘要】房地产在近几年的快速发展中，每年拉动了GDP约1.5个百分点。在现实的经济运行过程中，国民经济增长与房地产业之间的相互影响与相互作用。本文就房地产投资与经济增长谈几点粗浅认识。 【关键词】房地产投资；经济增长；关系 1 引言 我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。房地产在近几年的快速发展中，每年拉动了GDP约1.5个百分点。在现实的经济运行过程中，国民经济增长与房地产业之间的相互影响与相互作用。另外，住宅产业关联度很高。住宅建设和消费与建筑、冶金等50多个相关联，并直接影响家用电器、家具、装饰产品及金融等许多行业的发展，产业连锁增长效应带动相关产业的发展和带动整个经济结构的优化和升级，创造市场相对较大，对国民经济的拉动力十分强劲。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。但投资增幅仍然较大、投资结构不合理的问题依然存在。本文就房地产投资与经济增长谈几点粗浅认识。 2 房地产投资与经济增长的关系 2.1 房地产价格过高会导致总需求结构失衡 高房价对经济的影响之一是造成了消费需求的下降和投资需求的上升，从而导致总需求结构失衡。从历年来的数据可以看出，我国的最终消费率和居民消费率呈现逐年下滑的态势。以支出法计算，在过去的20多年中，最终消费占GDP比重已经从64.9％下降到50.0％，降低了约15个百分点。其中居民消费占GDP比重从50.5％下降到了36.4％，降低了约14个百分点。最近几年来，最终消费率的下降尤为明显，最终消费比重和居民消费比重分别下降了11个百分点和9个百分点。由此可以看到，我国的总需求结构已经处于失衡的状态，而其中重要的一个原因就是，过高的房价使消费减少并使投资增加。 2.2 房地产价格过高会导致通货膨胀 房地产价格上涨会从两个方面导致物价水平上升。一方面，房地产价格上升和房地产市场繁荣会带动与房地产行业相关的钢铁、建筑材料等物资价格的上升，而这些物资价格的上涨又会带动其它产业产品和服务价格的上涨，从而形成连锁效应，导致大量商品和服务价格升高，造成通货膨胀。另一方面，居民居住需要住房，工厂生产需要厂房。房地产价格的上涨会导致居住成本和企业生产成本提高，并导致企业的用工成本随之上涨。企业必然将成本上涨的压力通过提高产品价格的方式向最终消费者转嫁，造成社会商品价格的普遍上涨并形成通货膨胀。 2.3 房地产价格过高会导致金融风险的产生 过高的房价会产生房地产泡沫，这种泡沫经济将带来极大的金融风险。房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是房地产价格达到了极高的程度，与其使用价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。当泡沫破灭的时候，随之而来的是金融系统的严重灾难和经济的萧条。总之，房地产的产业链条非常长,是许多国家的主导产业。房地产的波动通过多种途径影响一国的宏观经济状况。当房地产市场繁荣,会对相关的产业，诸如钢铁、建材、家具、家电、机械等多种商品的需求产生很大的拉动。但也必须看到，房地产过热,尤其是房价高企，会形成泡沫,又会使经济积聚很大风险,使银行的房地产信贷面临极高的违约率和信用风险。当房地产泡沫破灭,风险就会从房地产领域传导至金融领域,从而产生金融危机。金融危机的爆发,又会使房地产价格进一步下降,导致房地产业萧条,并进一步传导到实体经济,使得消费和投资萎缩,从而导致经济衰退。从近期的全球金融危机和我国的经济困境中我们可以清楚地看到,房地产市场波动对于宏观经济具有的巨大影响。 3 以房地产投资促进经济增长的有效措施 3.1 提高政府调控的效率和水平 政府调控主要限定在我国房地产业发展规模与国民经济总量的协调控制上。有效地调控土地供求总量，防止土地投机。从房地产市场和金融市场体系看，土地市场是整个房地产市场体系的龙头，如果土地市场不规范，会增加房地产市场和金融市场的不稳定性。合理调控房地产资产价值占国民经济总量的比率和水平。 3.2 改革和创新土地总量政策 确定合理的土地供应结构。严格控制土地供应总量，优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应；过量供应的地方，要认真进行清理，有效控制城市土地的年总出让面积。保持土地公开出让的公正性，采取措施有效控制地价，降低土地成本，避免地价、房价上涨的恶性循环。 3.3 实现房产管理现代化 加快房地产行业管理手段的现代化，逐步实现办公自动化、管理手段现代化，以适应房地产业发展的需要。建立健全房地产市场信息预警预报系统，是加