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2012 年物业管理师考试制度与政策之房屋维修养护管理
我国《物业管理条例》针对物业管理区域的房屋使用和维护规定了管理制度,而社会上还
有许多没有实施物业管理或无法实施物业管理的房屋,这些房屋使用、维修管理也需要按
照政策法规进行。为此,本节仅扼要介绍建设部制定并颁布的《城市异产毗连房屋管理规
定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》和《城市危险房屋管理规定》,上述相关
规定如与《条例》原则有冲突的,以《条例》为准,《条例》未作具体规范的,仍可适用
上述相关规定。
一、城市异产毗连房屋管理
(一)异产毗连房屋的概念和房屋使用规则
异产毗连房屋,是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有人所
有的房屋。
异产毗连房屋的所有人按照所有权证规定的范围行使权利,并承担相应的义务。异产
毗连房屋的所有人和使用人,使用和修缮房屋必须符合城市规划、房地产管理、消防和环
境保护等部门的要求,并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则,正确处理毗连关
系。所有人和使用人对共物业管理师资料:/kcnet610/ 物业管理师
培训 /kcnet610/有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以
及院路、上下水设施等,应当共同合理使用并承担相应的义务。
除异产毗连房屋所有人及使用人约定的情况外,任何一方不得多占、独占、损害其他
所有人和使用人的利益。一方所有人或使用人超越权利范围,侵害他方权益的,应当停止
侵害,并赔偿由此而造成的损失。
经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,异产毗连房屋的所有人必须按有关规定及时
治理。一方所有人或使用人造成房屋危险的,应当及时排除危险,同时,其他所有人和使
用人有权采取必要措施,防止危险的发生,造成损失的,由造成房屋危险的责任方应当负
责赔偿。
异产毗连房屋所有人以外的人,如需使用异产毗连房屋共有部位时,应当取得各所有
人一致同意,并签订书面协议。
(二)异产毗连房屋的修缮规则
异产毗连房屋的一方所有人,如需改变共有部位的外形或结构时,除须经城市规划部
门批准外,还须征得其他所有人的书面同意。
因使用不当造成异产毗连房屋损坏的,由责任人负责修缮。异产毗连房屋的自然损坏,
房屋所有人应当修缮,不得拖延或者拒绝。
异产毗连房屋发生自然损坏或不可抗力造成的损坏,修缮费用依下列原则处理:
1.共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮,由共有房屋所有人按份额比例分
担。
2.共有墙体的修缮按两侧均分后,再由每侧房屋所有人按份额比例分担。
3.楼盖的修缮,其楼面与顶棚部位,由所在层房屋所有人负责;其结构部位,由毗连
层上下房屋所有人按份额比例分担。
4.屋盖的修缮:
(1)不上人房盖,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。
(2)可上人屋盖,如为各层所共用,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比
例分担;如仅为若干层使用,使用层的房屋所有人分担一半,其余一半由修缮所及范围覆
盖下层房屋所有人按份额比例分担。
5.楼梯及楼梯间的修缮:
(1)各层共用楼梯,由房屋所有人按份额比例分担。
(2)为某些层所专用的楼梯,由其专用的房屋所有人按份额比例分担。
6.房屋共用部位必要的装饰,由受益的房屋所有人按份额比例分担。
7.房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃
圾道、化粪池等)的修缮,由所有人按份额比例分担。
异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织,也可委托其他组织,在当地房地产行政
主管部门的指导下,负责房屋的使用、修缮等管理工作。
二、城市危险房屋管理
(一)危险房屋的概念与鉴定程序
1.危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件,随时有可能丧失结构稳定
和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋。
2.市、县人民政府房地产行政主管部门应当设立房屋安全鉴定机构,负责房屋安全鉴
定并统一使用“房屋安全鉴定专用章”。房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提出鉴定申
请时,必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。鉴定机构接到鉴定申请后,应当及
时按下列程序进行鉴定:
(1)受理申请;
(2)初始调查,摸清房屋的历史和现状;
(3)现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况;
(4)检测验算,整理技术资料;
(5)全面分析,论证定性,作出综合判断,提出处理建议;
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