2014年12月世X深圳盐田区沙头角中心区项目可研报告40P.ppt

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 本项目商业体量较大，可辐射整个盐田区，以及莲塘片区、大梅沙人口。盐田区常住人口约23万；莲塘户籍约3.5万，暂住人口约10万。 从区域商业现状和可辐射人口数量来看，该项目商业具备操作可行性。 为提高商业可售比和商业价值，建议商业以街铺形式沿街面排开，局部节点放大。 建议商业销售均价区间为30000元/平方米。 辐射大梅沙 辐射莲塘 核心 消费 人群 2.5 市场分析-商业定位 2.6 市场分析及定位-办公 市场概况： 整个盐田区只有“海港大厦”一座稍微像样的写字楼，已有10年以上历史，档次和配套均明显落后，公共空间陈旧，电梯配置标准低，运行速度慢，拥挤不堪。 写字楼多为自建或者政府行为，市场供应量非常少。 写字楼几近零的空置率，租金70-80元/平米接近南山水平。 客户行业高度集中，物流、船务、报关等占主导。 盐田的部分非制造生产类企业对高档办公场所的需求非常迫切。 目前从盐田区政府了解，在盐田区注册的工厂目前基本都在罗湖区租用写字楼，办公的市场潜在需求巨大。 产品定位：总面积10万平米，1号地结合商务公寓可以做成商务、办公街区（参考案例：北京建外SOHO），3万平米办公用作企业总部的预留;3号地做2栋23F的塔楼办公。 售价建议：企业总部按照15000元/平预留价格，其余办公均价为27000元/平。 项目名称 楼层层数 大堂高度 电梯数量 空调 租金 (元/㎡·月) 租赁情况 海港大厦(主楼) 26 8 6 中央空调 70 99% 海港大厦(附楼) 17 8 3 自装 70—80 100% 保税区综合办公楼 7 6 1 中央空调 60 100% 物流中心大楼 6 4.5 1 自装 35 60% 可研报告内容 一、项目概况 二、市场分析与定位 三、产品解决方案 四、项目经营分析 五、总结与建议 地块设计限制 无90/70要求，商业指标不受限购令制约； 限高：18-200米，建筑密度≤60%； 竣工时间要求：2015年12月前。 为实现项目开发的统一标准、统一风格，竞得人就该项目中心绿化带等产权属区政府地块的规划设计、投资及建设，与政府另行签订代建协议，约定具体规划、建设与管理要求。 3.1 规划设计限制 3.2 产品解决方案——设计强排方案 15亿 23.4亿 32.58亿 10.68亿 销售 金额 4万平米企业总部 1号地3.5万公寓+酒店开发 四期 2号地、4号地商业+5号地地下商业共31320平米 三期 1号地3.5万平米公寓+2.8785万平米街铺 二期 3号地2.97万平米街铺+6万平米办公 3号地3万平米公寓 一期 2014年 2013年 2012年 2011年 一期 二期 三期 四期 650 3.2 产品解决方案：充分利用项目海景、中心区、中央公园等资源，打造地标物业，合理分期，满足现金流的同时亦追求高利润。 高端海景公寓3万平米：大户型，一期启动产品 公寓裙楼为高端时尚街区1-2F商铺2.97万平米，与相邻的4期超高层物业中的商业一并形成商业购物中心区，一期全部销售； 海景办公物业6万平米，一期全部销售 关键词：海景、地标性、稀缺性 产品方案 案例：北京建外SOHO 案例：北京三里屯village 标杆：芝加哥 TRUMP大厦 标杆：芝加哥 AQURA大