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普洛斯物流地产运营 1.普洛斯介绍 2.普洛斯中国 1.普洛斯介绍 普洛斯背景 运作模式 盈利模式 1.1普洛斯物流地产产生的原因 1.2普洛斯的物流地产运作模式 解决方案 多租户物流设施开发 定制开发 收购与回租 客户需求 普洛斯解决方案 建设—租赁—管理 方案设计与优化 选址与鼓励政策 设施设计与开发建设 物业管理服务 联合营销 客户得到解决方案 1.3普洛斯物流地产的服务范围 1.4盈利模式（1/2） 1.4盈利模式（2/2） 2005年 约占主营业务收入比率 约占主营业务利润比例 地产开发部门 60% 30% 地产运营管理部门 30% 50% 地产基金管理部门 6% 14% 单位:百万美元 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 净利润 180.83 214.48 128.14 248.88 250.67 232.79 396.16 增长 18.61% -40.26% 94.23% 0.72% -7.13% 70.18% 每股收益 0.96 0.82 0.52 1.2 1.16 1.08 1.76 公司业务与盈利能力稳步发展（普洛斯历年盈利状况）： 公司各部门收益占比（估算）：运营管理部门利润占比近半 2.普洛斯在中国的发展 普洛斯在中国如何能快速扩张 为何能保持出租率95%以上 为何领先与其他竞争者 2.1有限的现代仓储空间无法满足国内消费增长 2.1有限的现代仓储空间无法满足国内消费增长 2.2招商推广（1/2） 由运营管理部门利润占比约50%且顾客粘度高推测，物业及服务是公司竞争力最重要成分之一 选址和设施是公司竞争力的基础 2.2招商能力之全面的服务（2/2） 普洛斯率先提出物流一站式服务概念，客户胑需一个接触点即可在世界各地设计、建立一个多市场物流配送网络 2.3运营管控 (一 ) 地产开发部门 ( CDFS):经营地产开发业务, 将把地产建设成可以使用的物流中心, 然后将开发建成的物流中心出售给普洛斯地产基金或是第三方获取收益, 或者将建成的地产交付给地产运营部门用于出租。地产开发部门的收入在主营业务收入中占 60%左右, 是公司收入最主要的来源, 并且贡献了 30% 左右的主营业务利润。截至 2005年底, 普洛斯地产开发业务部门旗下有 29?4百万平方英尺的 124处工业物流地产处于开发完成阶段,23.2百万平方 英 (二 ) 地产运营管理部门:将 物流地产开发业务 部门开发建成的 物流地产 或是 零售地产 出租给客户使用从而取得租赁收入。地产运营管理部门的收入在主营业务收入中虽然只占了30% 左右, 但却贡献了 50% 以上的收益, 是普洛斯盈利性很强的一块资产之一。截至 2005年底,地产运营管理 部门管理着北美、欧洲、亚洲 186?7百万平方英尺的 1461处地产,1432处为工业物流地产, 其余 29处地产为商业零售地产。 (三 ) 地产基金管理部门: 组织投资者募集资金, 收购地产,设立基金, 由普洛斯作为基金经理管理基金以及基金旗下的地产,从而获取基金管理费收入和基金分红收益。普洛斯地产基金主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产。 基金管理部门的收入在主营业务收入中占了 6% 左右,但是贡献了 14% 左右的主营业务利润, 是普洛斯盈利性最强的一块资产之一。截至 2005年底, 普洛斯管理着 14只地产基金 ( 12只在北美、 1只在欧洲、 1只在日本 ), 它在这些基金中拥有的权益从11.3% 到 50% 不等。截至 2005年底, 这 14只基金拥有 159.8百万平方英尺的 752处工业物流地产。 * 业务模式 普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。海港物流园、空港物流园及加工基地。 一是海港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。 二是空港物流园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。 三是加工基地：苏州工业园、天津经济开发区、杭州经济开发区等。 战略布局 其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局。一线城市包括： 北京、天津、广州、上海等。二、三线城市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。 园区特点 物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。除了建设普通物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。物流园一般规模都不大。在全球开发的物流园平均面积不到5万平方米。国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20