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保障性住房退出机制探究摘要：本文根据我国近年来保障性住房的建设力度，强调了建立保障性住房退出机制的重要性，分析了退出机制中存在的问题，最后针对出现的问题提出了几点建议。 关键词：保障性住房 退出机制 动态管理 1. 保障性住房建设现状 近年来我国大力加强保障性住房的建设力度，尤其是经济适用房和廉租房的建设，是保障性住房重点建设工程，以进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场的健康发展。据统计，到“十二五”末，我国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上。然而，如此大的建设力度仍不能满足我国中低收入家庭的住房需求。以西安市为例，自2011年实施低收入家庭认定办法，全市低收入家庭增加到6.51万户，约17万人。如此庞大的受保体系，要实现保障性住房的社会属性，必须建立起严密的退出机制。 [1] 2. 建立保障性住房退出机制的意义 2.1制度保证层面的意义 建立保障性住房退出机制从制度上解决了保障性住房的收益、产权问题，从根本上保证了保障性住房的社会保障功能，适应目前保障性住房的共有产权和社会保障性质的发展状况。总之，建立完善的保障性住房退出机制有助于统筹社会保障性住房的房源与保障政策的正常行，满足中低收入家庭的住房需求。 2.2政策转化层面的意义 建立保障性住房退出机制有助于保障性住房从经济政策向社会政策回归，有助于政府应对住房领域日益复杂化的社会问题。通过建立退出机制，可以将市场化的住房供应体系与多元化、多层次的住房体系区分开，保证了保障性住房的目标由政策性向保障性过度，从根本上体现了保障性住房的社会保障性。 2.3房源数量控制层面的意义 保障性住房退出机制收回了先前赋予购房者的产权，这样可以抽离现行政策中保障性住房的经济特性，尤其是“投资”功能。从房源数量上保证了城镇中低收入家庭的基本住房需求，确保有限的保障性住房能覆盖到低收入家庭，满足其基本住房需求，使保障目标更加明确。 3.现阶段保障性住房退出机制中存在的问题 3.1法律制度不够完善 目前，我国对于诸如居民个人申报不实的情况缺乏有效的惩处措施，即使有也只是轻微处罚。此外，大部分地区只是通过单一的依靠监督管理机构，辅助政府去完成保障住房退出的监督工作，忽略了个人的监督举报作用。由于没有一套完善的法律监督机制和惩处措施，管理部门不能从本质上遏制蓄意虚报、买卖保障性住房、私自出租、转租及大规模炒房等现象，使保障性政策失去了公平性。[2] 3.2保障层次的划分不够严明 对于那些商品房买不起，廉租房又够不上的城市中低收入者来说，此现象最显著。西安市2010年将家庭人均月收入低于495至540元家庭纳入廉租住房保障范围。如果一个家庭人均月收入只有550元，就不再符合廉租住房的保障条件，按规定应该退出保障性住房的范围。显然，他们没有购买经济适用房的条件，就只能到市面上去租赁一般商品性租赁房，这保障性住房的社会保障性质得不到充分的发挥。统筹不同层次的保障人群受到应有的保障，是目前的首要任务。 3.3动态管理不够到位 我国保障性住房的主要方式有：政府单位出资兴建；政府单位出资购置；积压商品房转化；社会机构捐赠；退出机制下的腾退住房等。如果将保障性住房比作一块“面包”那么前四种模式都在将这块面包做大，最后一种模式保持“面包”不变。由于没有合理的动态管理模式，出现了政府不断扩大建设规模，仍有大量低收入者得不到保障的尴尬局面。因此，建立保障性住房动态管理机制是解决此问题的根本出路。[3] 4.解决保障性住房退出机制问题的几点建议 4.1完善相应的法律制度 国外许多国家一直做的比较到位，值得我们借鉴。美国早在20世纪30年代，就颁布实施了《住房法》、《国民住宅法》等，通过立法保障解决低收入居民住房问题，对住房保障的准入标准作了详细的规定，为住房保障政策的实施提供了法律保障。新加坡在20世纪60年代，也公布了《新加坡建屋与发展法令》，明确了政府发展保障住房的目标、政策，确立了专门的法定机构行使政府组屋建设、分配职能。对于我国，许多法律制度需要逐步完善，以维护弱势人群的受保权益。 4.2明确划分保障层次 严明的保障层次有助于监督机构将受保家庭划入准确的受保范围。除了对申请住房保障的家庭收入状况进行严格审核，根据当地收入困难程度不同将其纳入相应住房保障范围。还应对住房保障对象的保障措施应实行层次化、多元化、循序渐进的管理模式。 4.3实行全方位的动态退出管理模式 目前，我国实行“共有产权”下的管理机制。一般，政府可通经济适用房产权整体出让；受助者将经济适用房上市交易，由政府和受助者按比例分配售房增值收益；受助者出让政府产权，政府收回现金，再次投入经济适用房建设等方式进行后期处理。基于“面包”