香港楼泡沫未显-HKTDC.PDF

范婉兒 嚴愛群 高級經濟師 首席經濟師 irinafan@ joanneyim@ 2010 年 2 月 1 日 香港樓市 泡沫未顯 香港經濟深陷衰退，2008 年 12 月樓市跌至谷底。但過去一年由於大量外資湧入，樓價已 自谷底回升近 25%。豪宅價格已升破 1997 年高位，而中小型住宅價格亦不斷攀升。 中 小 型 住 宅 單 位 的 樓 價 與 租 金 比 率 ， 以 及 樓 價 與 入 息 比 率 均 已 超 越 過 往 平 均 水 平 近 50%，顯示樓價偏高。然而，投機活動、槓桿比率以及樓價預期走勢等其他指標均顯示現 階段樓市尚未形成泡沫。 近期樓市攀升的主要原因是外資湧入帶動的投資需求上升。 未來需求將視乎海外資金是 否繼續流入香港， 而這又取決於西方國家及中 國內地的中央銀行終止超寬鬆貨幣政策的 速度。由於全球復甦步伐未穩，美國及歐洲央行短期內撤消貨幣刺激措施並不容易。 由於新樓供應預期相當緊絀，而投資及 自住的需求料會持續，市場普遍認為樓價會進一 步攀升。然而， 由於部份亞洲國家己開展貨幣 政策正常化的措施，流動資金可能減少， 樓價升幅料會較前溫和。 表 1 2009 年 2010 年展望 需求 強勁 溫和 炒家 低 低 投資者 強勁 溫和 內地投資者 強勁 溫和 海外投資者 強勁 溫和 本地投資者 強勁 溫和 用家 強勁 溫和 供應 非常緊絀 緊絀 新落成單位 非常緊絀 緊絀 落成未售單位 非常緊絀 緊絀 樓價 大幅上升 升幅溫和 較 08 年 12 月上升 25% 較 09 年 12 月上升 10% 資料來源：恒生銀行 樓市成市場焦點 香港經濟雖未脫離