房产税开征制度需求及其模式选择.docVIP

房产税开征制度需求及其模式选择内容摘要：随着我国近几年房地产业的发展及物价的上涨，房屋的出售价格也逐年有所上升。虽然国务院以及各有关部门都分别出台了相应的措施，来遏制房价过快上涨势头，但是国家主要针对一线城市的房价抑制，作为广大的二三线城市，政策对其影响有限，房价的下降还有待时日。重庆、上海以及深圳等城市相继公布开征房产税。然而，房产税的开征究竟能否成行，该以何种模式征收等问题成为人们关心的重要内容。本文结合广大二三线城市房地产市场的现状，分析了房产税开征的必要性及其模式选择。 关键词：二三线城市 房产税 存量房 增量房 房产税的基本内容 房产税属于财产税种的个别财产税，其征税对象是房屋，按照房屋的计税余值或租金收入向产权所有人征收。房产税并非新生事物，1984年我国进行工商税制全面改革，重新恢复对房产征税。1986年9月，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始施行。各省、自治区、直辖市人民政府根据暂行条例规定，先后制定了施行细则，房产税在全国范围内开始全面征收。 房产税的征税范围限于城镇的经营性房屋（存量房），对于自用的房屋按房产计税余值征收，对于出租房屋的则按照租金收入征税，而对于个人所有的非经营性的房产免征房产税。不论是从租计征还是从价计征，其所适用的税率形式均是比例税率。而现在所热议的个别省市将要征收的房产税，则是除了对企业和个人经营性房屋征收房产税，也就是存量房征税外，还将对增量房征收房产税。 二三线城市的房地产市场现状分析 二三线城市的房价几乎与省会城市齐平，比如河北邯郸的房价与石家庄不相上下，2010年４月，邯郸市政府下发《关于集中整治房地产市场秩序稳定房价的实施方案》，以期通过集中整治，使房地产市场违法违规行为和房价上涨势头得到有效遏制，房价控制在合理区间。但是，河北邯郸作为一个三线城市，并且处于三年大变样、大拆迁的发展现状，无论当地政府、拆迁市场或是开发商等不同利益团体都在无形中推动房价继续上涨。 虽然目前我国二三线城市商品房出售均价在4000-5000元/平方米之间，一些位置较好的中心地段已经超过6000元/平方米，有些高档住宅的销售均价更高。据统计局相关数字显示，2010年邯郸市房地产市场运行良好，商品房新开工面积快速攀升。2011年上半年，全市商品房施工面积规模达到1238.9万平方米，同比增长26.2%。其中，商品住宅新开工面积407.4万平方米，同比增长99.7%。而商品房销售面积为81.2万平方米，销售总量比上年增加12.3万平方米，增长26.2%。其中，期房销售67万平方米，同比增长41.2%，占全部销售商品房面积的82.5%；商品房销售额25.7亿元，同比增加7.1亿元，同比增长38.4%。其中，期房销售额21.4亿元，同比增长62.8%，占全部商品房销售额的83.3%。而在商品房的购买主体中，个人则成为了中坚力量，仅2010年上半年个人购房的比重就达95%以上。 个人购买主体的增加，使2010年上半年河北邯郸市城镇人均居住面积已达到27.37平方米，比上年增加2.22平方米。房价高、但市场运行良好的出现，主要是因为这些销售出去的商品房往往集中在少数富者或是炒房人手中，他们往往拥有两套、三套甚至多套住房，而对于一般收入的家庭则在短期内很难实现拥有自己的住房。本文做一个简单的测算，目前河北邯郸人均月收入大部分集中在1500元左右，一个家庭年收入大约在3.6万元左右，邯郸一套100平米的住房均价在45万左右，那么邯郸的房价收入比为12.5，而除去每月日常家庭各项开支约为1200元，家庭年可支配收入约为2.1万元，以这个标准来计算，邯郸一个普通家庭21年才能买一套属于自己的住房，而在此过程中，还没有考虑子女教育及其他支出。 虽然测算的房价收入比远远高于3-6倍的合理区间，并不能说明房价收入比高了人们就不买住房，因为涉及购房消费倾向问题，也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出，但是它却能从一个侧面说明在收入水平正常的情况下，邯郸市房价的不正常，而非居民的购买能力存在问题。因此，在一定程度上，房价是需要有一定的政策及相关配套措施来影响的。而现在热议的新型房产税的开征将会对房价产生一定的影响。 房产税改革的必要性 从三线城市河北邯郸房价的特例，已开征房产税的重庆、上海等一线城市以及我国税制的长远发展来看，房产税的改革将是不可避免的，其改革的必要性主要体现为以下几方面： （一）完善我国的财产税制体系 发达国家在税制的结构上，一般都实行以直接税为主，间接税为辅的税制结构，而大多数发展中国家都实行以间接税为主，直接税（所得税、财产税）和其他税种为辅的税制结构。之前颁布的“十二五”规划建