房地产开发企业会计与纳税.ppt

房地产开发企业会计与纳税 THE END 开发经营流程 设立企业 获取土地使用权 房地产开发建设 转让及销售物业 持有物业 应纳税种及税率 取得土地使用权。按照国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖成交价格的3%-5%适用税率交纳契税。 深圳规定：住宅、办公室（楼）、仓库、厂房、车房、其他商业用房等普通商品房权属转移暂减半征收契税，税率为１．５％，土地、别墅与度假村等高档住宅权属转移契税税率为３％。 契税 取得土地使用权符合耕地条件的土地，按照实际占用耕地面积和使用税率一次性缴纳耕地占用税，不符合耕地条件的不缴纳。 耕地占用税 权利、许可证照。包括房屋产权证、工商营业执照、土地使用证，按件贴花5元； 产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，按所记载金额的0.5‰贴花。 印花税 获取土地阶段 接受以土地使用权等不动产出资。按照土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖成交价格的3%-5%适用税率交纳契税。 以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免交契税。 契税 权利、许可证照。包括房屋产权证、工商营业执照、土地使用证，按件贴花5元； 营业帐薄。记载资金的帐薄，按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花；其他帐薄按件贴花5元； 产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，按所记载金额的0.5‰贴花。 印花税 企业设立阶段 涉及主要税费 环节 应纳税种及税率 房地产转让或销售合同，按商品房销售合同所记载金额0.5‰缴纳。 印花税 查账征收：在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税；待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补； 核定征收。 土地增值税 按营业税税额3%缴纳。 教育费附加 按营业税税额7%（或5%、1%）缴纳。不动产所在地为市区的，税率为7%；不动产所在地为县、镇的，税率为5%；不动产所在地不在市区、县、镇的，税率为1%。 城建税 转让及销售房地产，按营业额5%税率缴纳。 营业税 转让及销售阶段 签订的各类合同，按规定税率（0.5‰～3‰）计算贴花。 印花税 从取得红线图次月起，按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳。 深圳规定：年应纳税额＝实际占用的土地面积（平方米）×每平方米年税额。龙华新区税额为5元/平米/年 城镇土地使用税 开发建设阶段 涉及主要税费 环节 应纳税种及税率 查账征收：销售未完工开发产品取得的收入，按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 销售完工开发产品，按照应纳税所得额25%的税率缴纳企业所得税。 核定征收。 企业所得税 自用房产，按房产计算余值1.2%缴纳；房产出租的，按租金收入12%缴纳。 房产税 按土地实际占用面积和定额税率计算缴纳。 城镇土地使用税 按营业税税额3%缴纳。 教育费附加 按营业税税额7%（或5%、1%）缴纳。 城建税 按房产租金收入5%缴纳。 营业税 房产持有阶段 涉及主要税费 环节 土地增值税清算 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 土地增值税清算条件 房地产开发企业符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。 房地产开发企业符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 税务机关规定的其他情况。 土地增值税税率 35 60 超过200%的部分 4 15 50 超过100%至200%的部分 3 5 40 超过50%至100%的部分 2 0 30 不超过50%的部分 1 速算扣除系数（%） 税率（%） 增值额与扣除项目金额的比率 级数 应纳土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 增值额=应税收入-扣除项目金额 注明：应税收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。 扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其他扣除项目、旧房及建筑物的评估价格。 2013宗地地价测算 本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅