对物权法车位权属规则的检视与完善-当代法学.PDF

当代法学（双月刊）! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! $ ** 年第* 期（总第*) 期） ! ! ! ! ! 对 《物权法》车位权属规则的检视与完善 王荣珍 （武汉大学 法学院，湖北 武汉#$$% ） ［摘! 要］我国 《物权法》规定车位权属处理 “应当首先满足业主的需要”的表述过于概括， “其它场地”所指不明，约定归属不切实际且有违法律体系的一致性。应立足我国国情，从车位的性 质、类型、功能、土地使用权的状况、车位权属所涉及的利益关系等方面加以分析，借鉴国外立法 例，在坚持小区车位应当首先满足业主需要的立法宗旨下，完善 《物权法》的车位权属规则。 ［关键词］车位；物权法；建筑物区分所有权 ［中图分类号］’()*! ［文献标识码］+! ［文章编号］*$$# , %-* （$**）$* , $$%. , / ［收稿日期］$*$ , $- , *$ ［基金项目］司法部法治建设与法学理论研究项目：住宅小区车位权属与流转法律问题研究 （$-0(1)$*/ ）；广州市社会科学界联合会资助研究项目：区分所有建筑物的车位权属及流转法律问题 研究 （$-0234## ） ［作者简介］王荣珍 （*.%$ , ），女，河南邓州人，武汉大学法学院民商法博士生，广东外语外 贸大学法学院教授。 一、对 《物权法》车位权属规则的检视 《物权法》第% 条第* 款规定彰显了立法者维护业主利益的价值选择，对于构建和谐社区、 维护社会稳定无疑具有积极意义。但其表述过于概括，极易发生理解上的分歧。譬如，“首先” 应是业主对小区车位享有同等条件下的优先购买权、优先承租权。［* ］（5#) ）“首先”不同于 “优先”，对其理解应服从保护业主利益的立法目的。［ ］（5. ）“首先”是不区分条件地优先 满足业主的需要。［# ］（5*)- ）车位的购买数量应在合理范围之内，且只是用于生活用途，不得 用于经营用途，合理的数量并不限于一户一个。［ ］（5-# ）这种规定的模糊性，导致司法与执 法实践难以操作。为此，最高人民法院关于 《审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》（以下简称 《解释》）第) 条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出 售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合 《物权法》有关 “应当首先满足 业主的需要”的规定。但 《解释》仍欠具体。据笔者对广州市房地产权登记交易中心的调研， 办理车位产权登记的难点就在于如何认定该车位是否已 “首先满足业主的需要”？当事人通过法 院强制执行中的拍卖取得车位的，是否受 “首先满足业主的需要”的限制？可见，这种模糊规 ·%. · 当代 法 学 定亟待改进，否则势必埋下纠纷的隐患，影响立法目的实现。 从表面来看，《物权法》第! 条第# 款规定尊重当事人的意思自治，顺应市场经济的基本 要求，十分合理。然而，立足我国现实与相关立法，审视其实施现状，就不得不质疑其合理性。 在我国，小区车位至今仍然供不应求，属于稀缺资源；房地产市场基本处于卖方市场，缺乏竞 争；国家和地方政府对小区车位的价格缺乏管制。 《物权法》第! 条第$ 款规定明确了归属业主共有车位的类型，但也不乏缺漏之处。其一， “其它场地”所指不明，易滋争议。有人认为，“其它场地”是指未纳入建筑区划的其它场地， 主要是指未纳入建筑区划的空地。［% ］（’(# ）还有人认为，“其它场地”不宜以 “是否纳入建 筑区划”为判断标准，不应局限于 “土地”，在解释上与 “土地”同其意义者，亦在之列，包 括：首层架空层、结建人防工程等。［’ ］（)* + #( ）可以说，至今首层架空层车位、地下车位 的权属仍不明确与此不无关系。其二，车位共有权的内容不清晰。如业主共有车位是否可以出 售？谁有权出售？谁有权买受？所取得的是车位所有权还是专用权？所得收益归谁等问题，由于 涉及小区的和谐发展或具有一定的专业性，须由 《物权法》加以明定。