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浅谈房地产开发企业税收筹划摘要：在竞争日趋激烈的市场经济中，税收作为企业成本之一被日益关注，房地产开发企业越来越希望通过合法、有效的税收筹划使收益得到最大化。笔者就针对房地产开发企业负担较重的税种入手，对缴纳营业税、土地增值税及企业所得税在实际操作层面的税收筹划方式进行分析，将有助于企业合法、有效的降低税负。 关键词：税收筹划 视同销售 增值额 资金成本 近几年，随着国家对房地产业宏观调控政策的相继出台以及越来越激烈的市场竞争，房价上涨的空间受到限制，房地产企业的利润被严重挤压。在房地产开发企业对土地成本、建安成本以及期间费用等影响成本的其他因素控制几乎到了“黔驴技穷”情况下，税收作为企业成本之一被更加关注，房地产企业越来越希望通过合法有效的税收筹划使企业收益得到最大化。 一、房地产企业税收筹划的定义及必要性 税收筹划是指纳税人站在企业战略管理的高度，在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉税整体利益最大化的纳税方案，处理经营、投资和理财活动的一种企业涉税管理活动。 房地产企业在开发过程中进行合理税收筹划的必要性有如下几点： 首先，我国房地产业在开发诸环节均有涉税，且涉及税种多，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、印花税等。其中，营业税税率5%；土地增值税税率实行30%～60%的四级超率累进税率，该税种几乎可以看作是房地产开发企业的专用税种；企业所得税税率25%。可见较之其他行业，房地产业的税负是比较重的，但同时，房地产开发企业所涉税种几乎都有相关税收优惠政策，企业可以通过合理有效的税收筹划，降低企业税负，改善企业现金流，提高资金利用效率，实现企业利润或现金流量最大化目标。其次，通过对税收筹划的运用，可以提高财会人员的业务水平，规范企业财务管理，从而增强企业竞争力。 二、房地产企业的税收筹划策略 笔者就针对房地产开发企业税负较重的营业税、土地增值税及企业所得税在实际操作层面上例举几项税收筹划方式进行浅析。 （一）营业税方面 在目前激烈的市场竞争下，房地产开发企业通常在项目开盘时采用多种形式的促销手段来吸引潜在购房者，其中常用的就有购房时附加赠送商品、服务，即捆绑式销售，或者直接以折扣价销售房屋。现就以上两种促销方式对房地产企业营业税负的影响进行比较。方案一，假设某房地产开发企业在开盘日的购房者均可获赠一台空调，当日共送出空调总价值60万元；第二种方案是采取折扣价形式进行销售，当日折扣价值也为60万元。对于方案一，企业卖房时赠送的空调根据税法规定应视同销售缴纳增值税。假设房屋销售收入为6000万元，应缴营业税为6000×5%=300万元，赠送的空调按照3%征收率应缴增值税为60×3%=1.8万元，两项合计301.8万元。同时，房地产开发企业还要为获赠空调的个人代扣代缴个人所得税。对于第二种方案，将赠送实物的价值直接作为折扣，并以折扣后销售价格开具发票（每单元价款与折扣额应在同一张发票上注明），现行税法规定，可以按折扣后的金额缴交营业税。在销售房屋原价同为6000万元情况下，应缴纳营业税为（6000—60）×5%=297万元，相比方案一节省营业税3万元，并且不用缴纳该环节增值税1.8万元。 （二）土地增值税方面 根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅同时又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。根据以上要求，对房地产开发企业在既有普通标准住宅建造又有中高档住宅或店面开发时，应注意分开核算。此时，纳税人在对普通标准住宅建设和出售进行税收筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，即使用临界点的税负效应进行税收筹划。在实际工作中可以通过模拟测试来计算项目增值率，采用降低房价或增加扣除额以获得免税优惠。 假设某位于市区的房地产开发企业出售普通标准住宅取得销售收入5000万元，扣除项目金额为3700万元（未包括税金）。营业税金及附加=5000×5%×（1+7%+3%）=275万元（不考虑地方教育费附加），扣除项目金额合计=3700+275=3975万元，增值额=5000—3975=1025万元，增值率=1025÷3975×100%=25.79%，适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1025×30%=307.5万元。通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为25.79%，超过20%，需要缴纳土地增值税。有以下两种方法进行税收筹划：第一，降低销售价格。降价销售虽然可以达到降低增值率的目的，但