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淮安市共有产权房发展和展望【摘要】“共有产权房”是我国继经济适用房、廉租房、公共租赁房、“两限房”后实施的又一保障房形式，共有产权的模式在英国、美国等国实施多年，但是在中国仅有短短五年，在文章中着重介绍了淮安“共有产权”房的实施细则及创新之处，对淮安模式的进一步发展提出了一些建议和意见，希望淮安模式能创全国之先、解穷人之困，更好更快的解决老百姓住房难的问题，利及子孙后代。 【关键词】共有产权经济适用房轮候制淮安 2010年3月两会期间，全国人大代表、江苏省淮安市委书记刘永忠提交了“建议推行共有产权房解决购房难”的议案。同年淮安在共有产权房方面的探索被选入了由中组部牵头、国务院有关部委参加编写的全国干部培训教材《民生保障与公共服务案例选编》。 一 共有产权房的概念 共淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）（以下简称办法）中明确规定，共有产权经济适用住房（以下简称共有产权房）是指以出让方式取得经济适用住房用地，总价格参照普通商品住房执行政府指导价（一般低于同期、同区段普通商品住房销售价格的5%～10%），购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，购房人和政府各自的出资比例构成共有产权，具有保障性质的政策性住房。 二 淮安市共有产权房的实施状况 1.实施的过程 2007年3月，淮安市委市政府出台了《民生帮扶“九大工程”实施意见（淮安市安居工程实施意见）》，在全国首创出让土地性质的共有产权住房保障模式，纵观淮安市共有产权房从确立到现在共经历了以下几个阶段。 第一阶段，2007年3月，淮安市出台《安居工程实施意见》和《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》文件规定：“经济适用房均采用出让土地方式供地，实行政府指导价并与市场接轨”“共有产权保障性住房按不同的产权比例由购房人和政府共同拥有房屋产权，供应相应的购房群体”，在全国首创出让土地性质的共有产权住房保障模式。同年8月，淮安市磷肥厂旧城改造项目首次采用了共有产权这一模式进行异地回迁安置，时任淮安市委书记丁解民为首批共有产权房住户发放了产权证，这是共有产权模式首次实践。 第二阶段，2008年12月12日，淮安市举行首批非拆迁户申购共有产权经济适用房公开摇号选购及首批实物配租廉租房分房摇号，标志着淮安市共有产权房供应进入了常态化。 第三阶段，2010年5月首批共有产权房的户主对产权进行回购，实现了对房屋产权的完全所有。 第四阶段，2011年1月1日，《淮安市共有产权经济适用住房管理办法》（草案）正式实施，标志着淮安市共有产权经济适用房步入法制化管理。 2.实施的细则 目前，淮安市区共有产权房产权基本比例执行7：3，即个人占70%产权，政府占30%产权。对不同收入层次的中低收入住房困难家庭，通过调整产权比例配售共有产权房，实现多层次保障。 共有产权房供应实行申请、审核、公示和轮候制度，符合条件的家庭可以到市住房保障中心购买一套与核准面积相对应的共有产权房，核准面积为每人20平方米。 在淮安共有产权房购买人，可以选择两种方式退出共有产权房的保障：一是可以分期购买国有产权部分住房，形成完全产权。在五年（以签订购房合同日期为准）内购买的，可享受原共有产权房的价格；五年以后八年以内购买的，按原供应价格加第六年起的银行同期贷款利息（市场价低于原价或此价时取低价）购买；八年以后购买的，按届时市场评估价格（不含房屋装饰装修费用）购买。二是购买共有产权房满五年（以房屋权属登记日期为准）的，可以上市交易。未满五年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让共有产权房的，经购房人户口所在街道办事处和区住房保障部门出具证明并经市住房保障主管部门批准后方可上市。 3.成果与创新 与传统的经济适用房模式相比，淮安共有产权模式经济适用房有三大创新。 第一，变划拨为出让，让土地资产更明晰。共有产权房与经济适用房的最大区别是土地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。传统的经适房多使用划拨土地，国家政策也明确为“有限产权”，退出时要补缴土地出让金及政府优惠，但补缴费用难以操作，在实践中问题不少，应保的没有保，不该保的搞倒卖，导致包括土地资产在内的大量国有资产流失，而且其产权模糊，没有适用的法律，导致购房的弄虚作假。而共有产权房可以弥补传统经适房的不足，将传统划拨土地经适房的有限产权量化为明确的产权比例，从根本上解决了界限不明确等问题。据了解，自2007年淮安市推出共有产权房以来，没有出现过一起私下倒卖的情况。 第二，分散建设为主、集中建设为辅。在共有产权房的建设方面，淮安模式真正做到了以分散建设为主、集中建设为辅。分散建设的总量为当年住宅总量的5%～10%。集中建设的