青岛国际会展中心三期工程风险管理.pptVIP

因素i与j比较的标度和j与i比较的标度互为倒数，两个因素项目比较得到优先关系判断矩阵A==(bij)m*n。 (2)求解判断矩阵特征根入max及特征向量(权重向量)w。 (3)对判断矩阵进行一致性检验，计算一致性指标CI(入max一n)/（n一1) 与平均随机变量RI比值，当CR=CI/RI0.10时，认为满足一致性，即权重分配合理，否则，需要调整判断矩阵指标取值，重新分配权重值。 经计算:A=(0.22，0.23，0.41，0.14) A1=(a11，a12，a13)=(0.4，0.3，0.3) A2=(a21，a22，a23，a24)=(0.2，0.2，0.3，0.3) A3=(a31，a32，a33，a34，a35，a36，a37，a38) =(0.1，0.2，0.2，0.1，0.1，0.1，0.1，0.1) A4=(a41，a42，a43)=(0.4，0.4，0.2) 4、确定评判隶属矩阵 采用专家调查法，对“青岛国际会展中心三期工程”风险二级指标因素的评价集。邀请十五位房地产项目风险评估专家进行评价打分，对所得数据进行统计及归一化处理，得到专家评价表。 6、评价结果 “青岛国际会展中心三期工程”评语集X中各元素量化值为100一30，评判结果V值越接近100风险越高，越接近30风险越低。 V=B.X(T)=(0.2182，0.2189，0.2439，0.1593，0.1597).(100，90，70，50 30)T=71.35 V介于“一般”和“较高”所对应区间70一90，更接近于一般风险。通过进一步分析专家调查情况及综合模糊评价结果，其中:项目实施阶段风险最大，主要是质量、工期、成本等方面存在较大风险。租售管理阶段风险最小，主要是销售价格方面存在一定的风险。 总体评价，“青岛国际会展中心三期工程”项目风险等级为中等，可以选择进行投资。 4、风险应对措施（风险管理对策） 通过对“青岛国际会展中心三期工程”进行风险识别和风险评估分析，该项目风险为中等水平。其主要风险包括:政策风险、土地拆迁风险、融资风险、成本风险中的设计变更风险、质量风险中的技术方案不合理风险以及由于组织不协调造成的工期风险等。 “青岛国际会展中心三期工程”项目针对自身的风险特点，结合风险应对策略，在无法回避风险的基础上，从预防为主，控制为辅的原则出发，进行风险应对措施的选择和规划。采取措施对风险进行控制、转移和利用，将风险降到较低水平，具体措施包括: 1加强政策分析，预防政策风险 房地产开发项目中的首要风险是政策风险。在国家宏观调控的大背景下，土地政策和房地产政策未来走向已经比较明晰，就是要调控房地产价格，控制房地产价格的过快上涨;严格土地供应，实施更严厉的土地管理政策，推行土地市场化运作;同时在房地产市场培育方面，提高房地产开发的市场准入门槛，整顿房地产市场交易秩序。只有紧跟政策形势，把握政策调整方向，才能及时调整房地产开发的方向，避免因政策调整对项目开发造成不利影响。 “青岛国际会展中心三期工程”实施单位青岛颐正置业有限公司，成立了专门的政策法规部门，研究房地产行业的各种政策，并聘请律师、注册会计师、注册税务师、房产中介机构等，成立顾问团队，进行政策法规咨询，将政策风险降到最低。 2多种方式组合，破解土地拆迁风险 土地拆迁风险是“青岛国际会展中心三期工程”项目面临的主要问题，由于该地块位于青岛市唠山区，属城乡结合部，原有住宅建筑密度较高，拆迁户较多拆迁进程受拆迁户搬迁的多重因素制约。为避免拆迁过程中的纠纷和矛盾，采取多种方式化解拆迁风险: ①争取政府的支持。拆迁过程中青岛颐正置业有限公司和青岛唠山区政府、土地主管部门保持良好的关系，得到了政府的支持。通过政府出面做工作，保证拆迁工作地顺利进行。 ②制定详细可行的拆迁补偿方案。拆迁面临的主要矛盾就是如何安置和补偿拆迁户。按照国家相关规定主要有两种补偿方式:货币补偿和实物补偿。一般多采用货币补偿的方式。但是该项目在城区，如果按照现行的市场价格进行补偿，拆迁补偿款数目较大，因此采取两种方式相结合的方法，采取自愿选择的方式对拆迁户进行补偿。货币补偿严格按照本地区拆迁补偿标准，制定详细的拆迁补偿方案，通过公开发布和积极宣传，向被拆迁户做好工作说明，争取被拆迁户的理解和支持。 ③通过专业的拆迁公司实施拆迁。“青岛国际会展中心三期工程”拆迁工作复杂而且繁琐，需要对所有拆迁户的相关住房材料进行整理和核实，并进行评估，以便提供相应的补偿。这种工作对于项目团队来说是耗时耗力的事情。由于人力资源有限，很难在短时间内完成大量的拆迁信息的汇集和整理，并做出合理的补偿说明。拆迁过程中通过招标，选出了专业的拆迁公司负责具体拆迁工作，转移一部分拆迁风险。 3多元化融资，化解融资风险 对筹资风险主要采用风险控制