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关于“营改增”对房地产企业的影响 　　[摘要]2016年3月23日发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定，房地产业从当年5月1日起实施营改增。房地产业在营改增后的状况备受关注。文章通过对比多家房地产行业上市公司营改增前后的税负状况，分析得出营改增对房地产行业的影响，并提出针对性的意见和建议。旨在促进房地产企业健康稳定的发展。 　　[关键词]营改增；房地产企业；影响；建议 　　[DOI]1013939/jcnkizgsc201711119 　　营改增以后，税种的改变对房地产企业税负、利润、发票管理等都产生了巨大影响。 　　1营改增对房地产企业的影响 　　最新实施办法规定，将原有房地产业5%的营业税改为增值税，同时允许抵扣进项税额：一般纳税人适用11%的增值税税率，小规模纳税人大多征收率为3%。面对这一重大的政策革新，我们分析了万科、绿地、保利以及绿城2016年第三季度报表，从以下三方面做出分析。 　　11税负方面的影响 　　营改增最直接的影响就是税负的变化。2016年第三季度绿地缴纳增值元，比2015年同期（营业税与增值税之和）下降8178241万元，税负率降低131个百分点。此外，绿城、保利的税负较2015年同期也有所下降，分别降低了243个和07个百分点。但相较之以上企业，万科公司税负较2015年同期却上涨042个百分点。据现有数据统计，小规模纳税人与采用简易征收方式的一般纳税人（征税率或税率为3%）多数税负下降；一般纳税人（税率为11%）五成税负增加。 　　其实，税负的下降与否难有定论，主要是取决于企业的进项抵扣情况各有差异。营改增以前，房地产行业按销售额的5%征收营业税；而营改增以后，房地产业按销项与进项差额的11%来缴税。单纯从税率讲，增值税税率较营业税有所上升；但营业税是按营业额全额征收，而增值税则按销项与进项差额计征。因此，能否获得进项的抵扣成为其中的关键。 　　下面，我们用“无差别平衡点”来分析此现象。假设某房地产企业营业收入为X，进项税额为Y，进项税额税率适用17%： 　　第一，对增值税一般纳税人而言，营改增前后税负相等时，X和Y关系如下： 　　因此，进项税额大于营业收入的3379%时，房地产行业的税负才可能有所减轻。 　　第二，针对小规模纳税人及采用简易征收方式的一般纳税人： 　　5%X3%X/（1+3%）是恒成立的 　　因此，对小规模纳税人及简易征收方式的一般纳税人而言，营改增后税率一定是下降的。 　　12利润方面的影响 　　增值税作为价外税，从核算角度来讲对企业利润并无影响。但在营改增实施背景下，税率的突然改变以及议价能力的限制，客观会造成部分企业经营状况的变化。从我们分析的各企业2016年第三季度的数据来看，万科、绿地分别较2015年同期利润率上涨153个、219个百分点，绿城的利润率也有所上升；而保利的利润率较2015年同期则下降了182个百分点。 　　营改增影响利润的一个直接原因是纳税金额的变动会引起利润扣除额的增减，由于企业税负升降不定，所以利润的影响也难有定论。在此，我们可以进行一个简单的测算： 　　营改增之前房地产业净利润计算如下： 　　净利润1=（营业收入-成本-营业税?C城建税-教育费附加）×75% 　　城建税+教育税附加=10%×营业税 　　营改增之后房地产行业净利润： 　　净利润2=（营业收入-成本-增值税-城建税-教育费附加）×75% 　　城建税+教育税附加=10%×增值税 　　整理易得，营改增以后： 　　Δ净利润=净利润1-净利润2=（1+10%）（营业税-增值税）×75% 　　联系税负的测算结果，当营业税与增值税额相等时，即 Y/X=3379%，营改增前后房地产行业净利润不变；当营业税额大于增值税时，即 Y/X?3379%，房地产行业净利润增加；当营业税额小于增值税时，即 Y/X3379%，房地?a行业净利润降低。 　　13经营管理方面的影响 　　据相关调查，认为营改增对经营管理有较大影响的企业约有444%。主要影响归结为以下三点。 　　第一，发票管理难度加大。营改增以后，增值税专用发票的管理对于企业来说至关重要。而其办理程序复杂，保管数量加大，对财务人员提出了较高的要求。 　　第二，产品定价难度较大。营改增颠覆了产品的定价模式，价税分离导致营业收入下降，产品的价格构成需要重新调整。新的标准对房地产企业的定价能力及方式提出了更高的要求。 　　第三，营销策略选择难度上升。营改增后，房地产业受销售范围扩大、混合销售税率不同等情况的影响，营销方案需相应改变。如，同为家具、家电类商品，随精装房一并销售时，进项税可按17%抵扣，销项税按11%计算；若随房地产企业促销活动时赠送，进项和销项税额都