常德恒大华府开盘营销方案2013年10月(合富辉煌).ppt

常德恒大华府开盘前营销策划案 项目篇：项目本体认知 国王何来？ 市场篇：常德市场分析 国王为何而来？ 定位篇：项目价值分析及形象定位 国王级豪宅诞生 品质篇：项目客户属性及品质提升建议 国王之相 策略篇：项目开盘营销策略 王者攻略 执行篇：项目开盘营销推广执行 王者成王之路 价格篇：项目开盘价格 国王身价 合富辉煌的优势 三线恒大项目操盘经验 最丰富 推广策略 恒大常规的推广策略：前期直白的规划卖点传递，中期实景价值体验，开盘前“即将盛大开盘”告知。能够达到价值传递的效果，但随着恒大广告同质化的严重，形象效果愈来愈差。 拍电影式推广：在一个崭新的市场要确立市场地位，要改变传统的推广模式，不走寻常路而获取非同寻常的效果，将楼盘的推售当做一场连续剧来展开~~ 公选国王 国王驾到 你就是国王 策略篇：项目开盘营销策略 国王攻略 推售策略 首期一次性集中开发：借助恒大项目首次亮相常德，市场追崇度高，最大限度赢得开门红。 分批次搭配推售：根据货源搭配情况及认筹情况，各户型搭配出售，避免同期户型竞争。 首期：19万方 首推：8万方—10万方 80万方体量大盘，推盘节奏： 1、首期一次性开发，首推8—10万平米。 2、后续通过一期形成的大批业主进行带动，拉动后续，蓄放结合。 近百万方体量的大盘，物业类型单一，首开仅是一次开盘吗？NO，首开决定整盘的成败 策略篇：项目开盘营销策略 国王攻略 价格策略 平价首开 小幅涨价 灵活折扣 80万方体量大盘，首开以形成抢购为主要目标，因此令市场以成本价平价首开，有利于形成风抢之势，促进后续货源的叠浪式销售。 小幅上涨有利于前期客户对楼盘的信心和老带新的热情度。价格体系的平稳小幅上扬是恒大楼盘营销成败的关键环节。 本项目面临的客户圈层处于中高端，社会圈层广泛，因此在价格策略上要有灵活的折扣，以利于组织团购及公关维护。 策略篇：项目开盘营销策略 国王攻略 常德房价顶层限制政策 蓄客策略 线下为主 圈层带动 资源联动 目前常德市场线下渠道应用不多，主要通过线上户外、网络和短信，线下渠道的空白将使恒大营销模式成为一把利器，成为打破常德常规模式蓄客的重要渠道。 充分利用政府、私营业主、银行、学校、企事业单位等客户促进圈层的交流和带动，策划组织团购和单位看房团，加大集中式蓄客的力度。 通过与餐饮、教育、培训、车商等商家的资源联合，组织有共同目标客户的团体开展活动，各取所需，实现共赢。 策略篇：项目开盘营销策略 国王攻略 执行篇：项目开盘前营销工作 王者成王之路 营销阶段 筹备阶段 品牌释放、价值认知期 认筹、开盘期 营销节点 外展点开放 售楼中心 园林样板示范区开放 推广渠道 2.14 12.28 11.1 4.20 开盘 主要活动 常德地产 高峰论坛 恒大翼会成立 及产品发布会 常德首届 米粉美食节 恒大首届 桃花节 常德首届 水文化节 户外、围墙、网络、短信、 纸媒（报广、杂志软文） 巡展、派单、路演、CALL客 问卷调查、大客户前期拓展 户外、道旗、围挡、交通指示牌、报纸（软文、新闻稿）、网络（新闻转载）、公交车身、短信、微信、微楼书 外展点接待、巡展、路演、派单、CALL客、大客户拓展、异地拓客、返乡客截流 户外、报纸（硬广、软文）、公交站牌、车身、电台、短信、网络、杂志、分众、院线、电视、电梯框架 看楼车、派单、派大客户拓展、外展点、巡展、路演、商户拓展、 DM直邮、赠送纸巾盒、楼盘联销 执行篇：项目开盘前营销工作 王者之路 阶段主题： 主题：公选”国王 国王标准： 1、住区的品牌实力排全国前三 2、住区的规模在80万平米以上； 3、住区湖面面积不小于40000平米 4、住区豪装标准在1600元/平米 5、住区从小学到高中的一站式教育配套 6、住区楼间距不小于80米，100米优先； 7、住区的物业服务资质要达到国家一级； 8、住区的绿化率要达到50%以上 ~~~~~~ 凡同时满足以上条件的您均可被我们提名国王候选人 执行篇：项目开盘前营销工作 成王之路 户外： 渠道:1 本 案 1 3 2 4 选取原则 1、项目周边竞品拦截 2、市商业中心（步行街） 3、交通枢纽 4、主要干道、路口拦截 布点： 1-1：项目路口转盘及高炮 1-2：紫缘桥 2-1：首创大厦 2-2：步行街 2-3：家润多 3：常德火车站三面翻 4：武陵大道体育中心 5：过江通道 执行篇：项目开盘前营销工作 成王之路 参考：竞品成交客户分析 渠道:2 软文主题： 1、造湖运动，崇善常德（品牌+项目地址） 2、公选国王（卖点释放） 3、常德因此失去记忆（全新生活理念的洗礼） 4、细节彰显豪宅，恒大品牌巡礼（全国经典作品的展示） 通