浅谈房地产市场调研及市调报告撰写-1.ppt

浅谈房地产市场调研及市调报告撰写之市场调研部分 广州龙浩华南策划部 2009-12-2 课题——房地产市场调研 ◎认识房地产市场调研，“房地产行业基础学科” ◎房地产市场调研的内容——“干什么” ◎房地产市场调研程序——“怎么干” ◎本课题分两次学习，本篇为房地产市场调研部分 一、认识房地产市场调研 什么是市场调研？ 市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。 市场调研的原则是遵循客观性与科学性 ○客观性要求调研人员具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的准确信息，正视事实，接受调研的结果。—— 一切从实际出发！○科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。—— 最有效的工作方式！ 进入主题→ 市场调研简单的来讲就是两部分组成 —— “干什么”和“怎么干” · “干什么”，就是我们去调研，首先要知道自己是去做什么的，带着目的去工作，有个方向，也是事倍功半。干什么就是要了解自己要进行的工作，也就是从事房地产市调的内容，要了解什么东西。（世界观） · “怎么干”，就是我们明白自己的要去干什么之后，有了目的之后，要给自己理一个头绪，应该怎么干，这个流程怎么走，怎样走才走的更好，也就是说房地产市场调研的程序。（方法论） 二、房地产市场调研的内容 ——“干什么” 房地产市场调研主要包括四个方面的内容： ·房地产市场环境调研 ·房地产市场需求调研 ·房地产市场供给调研 ·房地产市场营销活动调研 (一) 房地产市场环境调研 政治法律环境调研 1、各级政府有关房地产开发经营的方针政策。2、各级政府有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用规划、城市规划和区域规划等。3、政府有关法律法规，如环境保护法、土地管理法、城市房地产管理法、广告法、反不正当竞争法等。4、政府有关方针和政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等。5、政局的变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。 经济环境调研 经济环境调研主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数高低，对房地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应把握企业所在地区的总的经济发展前景。 社会文化环境调研 社会文化环境主要是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理及对生活的态度、对人生的价值取向等。 社区环境调研 社区环境调研内容包括社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。 （二）房地产市场需求调研 1、房地产消费者调研 主要是调研房地产消费者的数量及其构成 2、房地产消费动机调研 主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素， 消费者购买动机的类型等 3、房地产消费行为调研 消费者购买房地产商品的数量及种类； 消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求等 （三）房地产市场供给调研 1. 行情调研。 即整个地区市场，房地产市场现有产品的供给总量、供给变化趋势、市场占有率；房地产市场的销售状况与销售潜力；房地产市场产品的市场生命周期；房地产产品供给的充足程度、房地产企业的种类和数量、是否存在着市场空隙；有关同类产品价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略；新产品定价及价格变动幅度等。 2. 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。 3. 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。 4. 建筑设计及施工企业的有关情况。 （四）房地产市场营销活动调研 房地产市场竞争情况调研 房地产价格调研 房地产促销调研 房地产营销渠道调研 1、房地产市场竞争情况调研 市场竞争对于房地产企业制定主要包括竞争企业和竞争产品两方面内容。 对竞争企业的调研主要包括： (1)竞争企业的数量、规模、实力状况；(2)竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉；(3)竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情