《物权法》第74条浅谈.docVIP

《物权法》第74条浅谈 　《物权法》第74条初探 一、《物权法》74条制度设计瑕疵分析 　（一）车位产权归属瑕疵 　1．国外停车位产权归属概述 　从国外立法例看：基本上可将其权属划分为两种类型： 　一种是美台式。将停论文联盟车位作为共有部分由业主共有。如美国立法中规定“小区内的停车位不允许作为独立的专有部分进行单独买卖。” 　台湾地区同美国主张基本一致，也有不得分割零售的规定。同时又进一步作出一些细化，如一种是业主共同享有共有权。另一种是部分业主缴纳一定的费用后获得排他性使用权。但无论哪种途径，都是由业主大会行使管理和收益权。 　另一种是日本式。即将停车位作为专有权的客体，开发商有权单独出售该车位。如日本的实务中就是根据最高法院的判决标准，按照“结构上的独立性”和“利用上的独立性”这两个要件来判断停车位的归属。 　2．国内停车位产权归属概述 　我国学术领域，学者对于停车位的归属，莫衷一是，大体可以分为两种模式： 　一是“公摊面积说”，此说认为，如果车库的建筑面积已被“公摊”，即建筑面积最为公摊面积已经作为公摊面积有每一个小区业主分摊，那么车库的产权将归属全体业主共有，因其车库面积已经包含了车库，相反，由开发商所有。但是理论总是和现实脱节。实践中，建筑物的一些部分并不计入公摊，例如，层高2.2米以下的房屋不计入建筑物公摊面积。因此还需要考虑另一个相关问题，即“停车位建筑面积是否分摊土地使用权”。 毕业论文 　我国的立法例采用“房随地走，地随房走”房屋一体主意，这意味着，只有享有土地使用权的建筑才可能取得相关房屋的所有权，反之，即没有所有权。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条第1款规定，“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”所以自然地下车位和人防工程自然不能取得所有权。 　针对“公摊”和“分摊”的不同组合，我们可以得出以下几种结论： 　首先，停车位面积计入公摊，并分摊土地使用权的，停车位计入建筑面积，可以与住宅房屋一样办理产权证，取得房屋所有权。同时全体小区业主已经购买土地使用权，故停车位归小区业主所有。 　其次，停车位面积计入公摊，但其并没有分摊土地使用权，那么，根据房屋一体主义，自然不享有所有权，即不能办理房屋产权登记过户。但不妨碍其土地使用权的获得。 　再次，如果停车位面积不计入公摊，但其分摊土地使用权的情况下，此种情况不言自明，自然归属与开发商。 　最后，如果停车位面积不计入公摊，，也不分摊土地使用权的，因没有计入公公摊，既属于开发商，但由于没有资格办理产权过户，既不享有房屋所有权，但不妨碍其对其用益。 　综上所述，公摊面积说为车库的归属提供了合理，直观的标准，但由于实际操作中的一些特殊问题，需要分摊面积理论的辅助，才能更加准确的把握其权利归属。 　二是“成本构成说”此说认为，以车库是否计入成本来判断车库的归属，主张如业主购买房屋时即将其车库成本计算在内，则属于业主共有，很明显，这种观点是值得推敲的，在实践中，很难说清是否售房价格中包含有车库成本。即使计入，也不当然获得所有权，如上述提及的房地一体理论。同时，售房的价格往往不仅取决于成本，还跟其市场环境，地理位置密切相关。 　《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”从文义解释的角度看，物权法当然的认为小区停车位有约定从其约定，不约定归属开发商，但是如上所述，这条是值得商榷的。 　3.立法疏漏与不足 　从《物权法》第74条总体来看，条文只是概括的说明停车位的权属即双方的权益。但并没有对停车位 　为进行进一步细化，这种笼统的规定不仅造成理解的偏颇，同时也不利于产权争议的解决。 　现实生活中，小区停车位不仅包括地上停车位，地下停车位，同时，在现代生活中，建设房屋开发商为利益最大化的需要，将房屋架空层，楼房屋顶平台，乃至人防设施都改建成停车位，这样一来无疑是对小区业主合法权益的侵蚀。使得本就弱势的一方更没有保障。 　正因如此，我们有必要对其进行进一步区分，量体裁衣，不可一概而论。 　对于地下停车位，前面已经谈到，不计入公摊，所以不属于业主共有毋庸置疑，但是对于屋顶停车位，及其架空层，我们应当首先分析其产权的性质。不能泛泛而谈。 　对于地上停车位的归属，依房随地走的理念，如果其已经划归公摊，当然属于全体业主享有，如果仍然在开发商手里，尚未出售，那自然归属开发商单独所有。 　我国现行房地产管理法律制度下，“架空层”与地下停车位一样，均不计入公摊面积，即建筑面积不计入建筑