xxx项目概念设计建议.doc

xx地块项目概念设计建议 一、项目概况 该项目位于xx东部，处于国道及环路交叉口。地块形状为L型，占地面积40780平方米。 地块西面为通往xx双向六车道干道，东邻加工厂，北面为通往xx的双向4车道主干道环路，南邻交通局及xx中学。 目前，项目周边现状：东面为约10米高单层轻钢结构加工业厂房（局部塔楼高约20米）；南面为6层学生宿舍楼；西面为二层汽车修配商店、加油站、新建住宅小区；北面沿路北为二到三层的村落式民居，居民楼沿街破墙开店。 规划用地上目前已建成单层轻钢厂房一座，动力配电房（三层钢筋混凝土工程框架结构）一座，地量衡站，简易彩钢房一座。 二、项目定位及功能板块 （一）项目优势 1、规划开通至xx城BRT，今后小区附近规划设立BRT站点，对小区沿街商铺的物业出售、投资及经营有较好预期，交通出行便利； 2、本地块距在建的综合体广场数百米，西北方向是建材名品商业街项目，为今后入住业主生活带来极大的便利； （二）项目劣势 1、本项目东接加工厂，南面有一条10米宽的木材类加工厂，对业主生活居住品质有一定影响； 2、本地块周边街区规划的拆迁安置用地较多，可能会对区域的品质有一定的影响； 3、整个区域为新区，购买群体对该区域的认知还需要时日； 4、该项目未做专业市调，无产品定位、项目建议书，不能全面反映现状，存在风险。 （三）项目定位及功能 1、主要客户群：富裕的刚需阶层、改善型客户、本地投资客。 2、拟建住宅小区，沿干道建议设计为住商楼（二层底商），形成封闭小区管理。 三、项目规划及建筑设计原则 1、基础设计条件： 该地块总用地面积共4.078ha。 项目容积率暂按3.0。 建筑密度暂按22%控制。 建筑限高无控制要求(一般＜100米)。 建筑退红线要求参见规划局提供的《建设工程规划条件》 2、小区内绿地率建议参照规划局对住宅的绿地率要求。 3、出入口建议符合规划及规范的要求。 4、建议利用地下空间，平战结合设置地下停车位，车位比建议按1:0.8配置。 5、适当配置物业管理、经营用房。 四、项目规划建筑设计建议 1、应综合考虑用地条件、项目定位、产品配比、配套设施、项目分期、示范区建设范围等因素进行总平面的规划布局。 2、机动车路网结构与停车： 1)合理分布不同宽度的车行道、满足道路总长最小、直达性最好的要求。在满足 《城市道路设计规范》的前提下，充分考虑消防和成本的因素。 2)道路标高应考虑市政管线的排布需求，且应考虑排水及土方平衡因素。 3)有底层商业的建筑应利用退让红线等条件设置宽度不低于5米的人 行道。 4)消防车道组织原则： a)满足《城市道路设计规范》的基础上，与小区各级道路共用。 b)消防车道如需紧急穿越景观带，应事先结合景观进行隐型消防车道的设 计。 5)住宅停车：停车数量与停车方式依据国家、地方、项目规划批复要点进行设计；商业的停车和住宅组团的停车应有效分离以满足物业管理要求；并结合组团模式规划有一定数量的地面停车位供访客使用。 6)住户驾车回家的路线应精心组织，并注意和景观系统的视觉渗透； 地下停车场 可结合设计利用天井、天窗采光等综合手段增加地下停车场的安全感和舒适度。 3、步行系统： 1)住宅小区或组团应统一考虑车行、人行主出入口，建议位于同一地点；若需分流，应在车行相应出口开设辅助人行出入口。 2)步行系统应结合住户回家（访客到访）线路与感受，结合外部空间景观精心设计，具备便捷性、趣味性和创新性，应考虑步行道、底层商铺和外部空间的有机结合。 3)人车分流。充分考虑车辆通行和停放对居住生活品质的干扰控制。 4)有利于分期开发。道路连同景观带自然划分开发分期，市政配套自然分割。且后期施工过程对于前期已入住居民的干扰最小化。 5)入口及道路组织专属化，分工明确，人流组织不干扰。 4、地形改造原则： 1)应尽可能保持及利用其原有地形。 2)在结合外部空间设计进行人工水系营造及道路、广场、建筑物基底平整等涉及有关土方方面和市政网布置时，可对原地形进行局部改造，但应注意尽量争取总挖方与总填方的平衡和市政管网布置便利经 济的原则。 5、市政设计原则：配合市政设计单位进行必要的总图规划调整及单体调整。 6、组团设计原则： 1)住宅组团应考虑封闭管理 （或其他物业形式，结合项目调整）。 2)各期组团避免结构形式过于统一，可结合分期要求在形式和色彩上适当变化； 组团中建筑尽端户型应结合外部空间中序列空间印象的要求进行特殊设计，并避免主要用房朝向不好。 3)应根据邻里交往的特点形成适于并鼓励邻里交往的空间；结合组团布局、建筑 尽端设计、局部底层架空、外部空间设计应形成不同尺度的邻里交往、聚会的室外或半室外空间；并应注意创造交往和聚会空间的可休息性与散步性。 7、外部空间及景观系统： 1)应系统性地构筑外部空间的空间序列印象；