房地产开发企业偷漏税款的主要手段 PDF.doc

1 房地产开发企业偷漏税款的主要手段 房地产开发的主要程序包括四个阶段投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。如果开发项目在建设中就预售或预租给置业投资者或使用者第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。前期工作主要包括开发用地的范围规划用途获取土地使用权征地、拆迁、安置、补偿规划设计获得规划部门许可获得建设管理部门的施工许可安排长期和短期信贷等等。房地产开发企业偷漏税款行为主要发生在前期工作、建设阶段和租售阶段税种主要集中在营业税及其附加税、企业所得税、土地增值税、印花税。常见的偷逃税手段主要有 一获取土地使用权阶段 主要以合作建房的形式偷逃税款。 1.以房换地纯粹的“以物易物”以双方各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。一种是交易双方对各自的应税行为完全隐匿绕过财务核算一方不计房地产销售收入另一方不计转让土地使用权收入双方共同偷税。另一种是双方协商以极低的价格作价特别是以兼并国有企业形式取得土地享受国有企业改制政策压低价格不仅偷逃税收而且导致国有资产流失。 2.利用“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为以及以无形资产投资入股参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为不征收营业税”的规定将土地归还给国土部门再出让或者虚假出资或中途抽走资金偷逃税款。 二建设施工阶段 1.建设方不严格履行委托代征义务未及时扣缴建安营业税及附加形成漏税。 2.建设方提供材料即甲供材方式价款未随支付的工程价款一并申报代征建安营业税及附加形成漏税。 3.长期不办理竣工决算不体现实现利润从而不申报缴纳企业所得税和土地增值税。 三预售和销售阶段 1.偷逃流转环节税收。 1收入长期挂往来账或以收抵支不申报纳税。开发多个楼盘的企业部分楼盘销售收入不入账隐瞒收入。少开或不开销售不动产发票开大头小尾发票蓄意虚减计税依据。 2按揭收入不作为预收账款而记入短期借款或其它会计科目不申报纳税。 3价外费用和代收代付费用如“三通”“五通”费、城市基础设施配套费等不申报纳税。 4拆迁安置还房超面积部分的收入直接冲减成本不申报纳税。 5违反审批超面积建房出售收入不申报纳税。如屋顶加层转换层出售等。 6利用外商政策假合资偷逃附加税。 2.偷逃企业所得税。 1收入长期不作为应税收入结转。 2利用公共配套工程全部摊入成本但后又出租、出售不作应税收入。 3利用两地信息交流不畅跨地区开发并账造假。 四投入使用阶段 1.房屋出租收入不纳税申报营业税及其附加税。 2.房屋自用、出租不申报房产税。 房地产开发企业审计中的问题与建议 房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点与之相应的会计核算涉及面广核算环节多核算对象繁杂客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件也加大了审计的难度。笔者认为对房地产开发企业存在的不同问题建议采用不同的审计重点与思路。 一、虚增无形资产和开发成本 2004年8月31日以前土地交易未实际公开竞价房地产开发企业大多利用政策空间以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”然后设法改变土地用途聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估且一般要求高估形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值而不是该土地的取得成 2 本违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则虚增了开发成本。 对于房地产开发企业高估土地使用权的问题建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题企业会计制度未明确规定笔者认为应按历史成本计价的原则在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时先将评估增值部分冲转按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。 二、人为调节经营收入 一将预收售房款长期挂账延迟确认收入。房地产开发企业收取的预售房款在商品房已竣工验收与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入通常人为延迟商品房竣工决算以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账不确认收入。 二隐瞒收入私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约可操作空间大成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如在投资比例分配开发产品的合资中房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账而将其账外销售收回销售收入账外存储形成小金库在委托代建业务中房地产开发企业往往将代建工程收入不入账资金体外循环或