物业工程部运作手册(住宅).doc

目 录 第一章 组织架构图与岗位设置 2 第二章 管理范围 4 第四章 物业管理流程 21 第一节 前期物业管理 21 第二节 客户二次装修管理制度 30 第三节 工程报告制度 36 第四节 能源管理 39 第五节 设备技术档案管理 41 第五章 日常运行管理制度及操作规程 43 第一节 交接班/值班管理制度 43 第二节 设备运行管理制度 45 第三节 机房管理制度 55 第四节 变配电管理制度 58 第五节 水泵房管理制度 70 第六节 工程巡检制度 72 第七节 工程类安全管理制度 74 第八节 加工维修工具（设备）操作规定 77 第九节 维修保养管理 83 第十节 维保作业指导书 93 第六章 应急预案 120  组织架构图与岗位设置 组织架构图 岗位设置 工程部办公室 工程部经理： 人 8：30—17：30 （正常班，周六日休息） 工程部文员： 人 8：30—17：30 （正常班，周六日休息） 电气专业 变配电室值班人员：四班二运转，每班 人。 根据《排班表》(BAWY-ZZ/GC-JL-001)采用综合计算工时。 2.1 强电主管： 人 8：30—17：30 （正常班，周六日休息） 2.2 强电领班： 人 8：30—17：30 （正常班，周六日休息） 2.3 强电值班： 人 白班8：30—19：30，夜班：19：30—次日8：30，每班2人 2.4 强/弱电维修： 人 白班8：30—19：30，夜班：19：30—次日8：30，每班2人 暖通专业 暖通运行值班人员：四班二运转，每班2人。 根据《排班表》(BAWY-ZZ/GC-JL-001)采用综合计算工时。 3.1 暖 通 主 管： 人 8：30—17：30 （正常班，周六日休息） 3.2 暖 通 领 班： 人 8：30—17：30 （正常班，周六日休息） 3.3 综合维修领班：____ 人 8：30—17：30 （正常班，周六日休息） 3.4 暖 通 工： 人白班8：30—19：30，夜班：19：30—次日8：30，每班2人 3.5 综合维修员： 人白班8：30—19：30，夜班：19：30—次日8：30，每班2人 其中：夜间巡视人员上班时间：两班一运转（19：20—次日7：40隔天上）。 4. 总计： 人 质量记录 《排班表》………………………………………………………BAWY-ZZ/GC-JL-001  管理范围 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、给排水、水景观、通讯、卫星接收、保安监控、消防系统、家居安防系统）的维修保养； 日常运行管理； 对客户开展有偿服务； 对装修工程进行监督管理； 对物业设施提出完善、整改方案； 具体包括以下内容： 在项目总经理的领导下，负责贯彻执行物业经营的方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。 定期编写月/周报告、运行报表等，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。 负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。 负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。 加强设备验收、运行、维修的原始记录资料；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月季划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用提高维修的经济效果。 负责对所管辖区域设备设施定期进行巡检、检查。（相关记录：《强电设备缺陷记录单》 ( BAWY-ZZ/GC-JL-002)等 ）。 各专业班组班次如实填写值班记录。（相关记录：《专业主管每日工作日报表》(BAWY-ZZ/GC-JL-003)、《暖通专业值班记录》(BAWY-ZZ/GC-JL-004) 《强电专业值班记录》(BAWY-ZZ/GC-JL-005)等），工作中相关专业配合须填写（相关记录：《工作通报单》(BAWY-ZZ/GC-JL-006)）。 根据物业设备年度维保计划和费用计划，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修费用和备件流动资金等。 制定物业设备管理维修的各项规章制度、技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成项目总经理下达的各项技术和经济指标。 根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、照明、楼宇自控等）的准时开启与关闭，记录详实完整的运行数据；恰当地安排值班。其中，配电室、暖通机房等重要机房为24小时值班；夜间值班以实际需要安排，由各专业技工组成。 有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。 紧