凤城七路项目定位报告xiugai.ppt

[凤城七路项目定位报告];客户群体梳理; 此次物业定位案，市场调研摸底的范围整体遵循由大到小，从市场动态 近况到区域状况，最终回归到地块本身。整个过程，也是为项目量体裁衣的 过程，根据地块特性寻找最适合项目的“衣裳”。;PART1 市场环境分析;调控仍持续，暗流已汹涌;1.市场信息动态;图表一;图表二;2.市场动态针对性分析;3.市场预警; 综上分析，继续保持、实施严格的调控力度，但实施差别化、精细化的长效 调控机制，一方面对投资投机行为的限制将更为严格，另一方面保护刚需客户 的购房利益，预期会是未来政策微调的主要基调。 ;PART2 周边竞品重点分析;1.竞争楼盘分布图;2.竞争楼盘综合对比分析（住宅部分）;对比分析（二）：户型产品类;对比分析（三）：价格类;综合分析： 该项目为片区售价较高的项目，普通 住宅户型面积两室和三室面积较大、占比较高，与其他项目相比总价、首付竞争力较弱。项目工程进度部分已封顶。根据调研了解到的情况，荣华北径城拿地成本较高，折合楼面价近2000元/㎡，导致售价较高。;该户型为90㎡的纯南向两室，两梯四户。 户型整体素质较高，略显方正，功能齐全 布局合理，全明房间。客厅4.2米开间，作 为两室比较少见，但主卧3.0米开间稍小。 该户型餐厅与客厅分开，与餐客一体的户 型相比缺少竞争优势。;该户型为两梯四户两室户型，位于两端， 面积约94㎡，局部南北通透。该户型类似 “刀把”型，实际销售过程中，会让客户感 觉不舒服。作为主要的活动空间—客厅朝 北，是该户型最大的缺陷。;该户型为108㎡（2+1）户型，两梯四户， 局部南北通透。户型动静分区，客厅、 餐厅通间较大。虽然有第三个房间（2.7*2.4） ，但面积过小，实际只有6.4个㎡，该户型 基本为两室功能。;该户型为两梯四户两端的137㎡户型， 南北通透，基本做到动静分区。但户 型并不方正，尤其客厅为北向。该户 型最大大亮点便是入户有一独立花园 设计，另外，南北双阳台设计，功能 齐全。;凤城庭院户型剖析;该户型为三梯八户85㎡的两室户型， 户型比较方正，全明空间。但该户型 位于整个楼体夹缝处，北侧和南侧受 遮挡严重，采光、通风受很大影响。;该户型为105㎡纯南三室户型，动静 分区，功能齐全，全明空间，既有入 口储藏室设计，厨房又南向连接洗衣 生活阳台。该户型两个南向卧室采光 较好。;该户型为三梯八户131㎡三室户型， 户型方正，南北通透。但该户型南 向受其他户型的遮挡，客厅南向有 以建筑凹槽，采光受影响严重。该 户型是项目销售较为缓慢的户型。;该户型为两梯四户79㎡两房，也是 项目售价较高的项目。该户型最大 亮点便是虽然为两室，但做到南北 通透。;畅销指数：★★★★★;畅销指数：★★★★★;畅销指数：★★★★★;畅销指数：★★★★★;畅销指数：★★★★★;竞品楼盘商业对比分析 ;3.户型销售状况总结;（4）虽然成交主要集中在一些（70—110）中小户型，但仍需区别对待。 在当前调控的背景下，买房一步到位心理普遍，95㎡小三室（或含有部分赠 送），对于一些意向一步到位的刚需人群吸引力较强。 70㎡左右的小两房是经济实力有限的刚需人群重点关注的对象，相比八九十 平米的两方具有总价优势，但需注重户型设计布局、采光的合理性。 调控下市场上改善性人群的置业并没有被挡在门外，但面积不大不小的三室 往往被刚需人群和改善人群“丢弃”。;PART3 客户群体梳理;面对该课题，首先需要回答以下几个问题？;市场客户群体;;户型偏好;家庭结构;客群梳理结论：;PART4 项目自身资源研判;1.地块位置;2.地块周边环境; 处于行政中心大环境辐射范围内，虽然目前成熟的居住氛围还没有形成， 路网交通还不是很完善，但前景规划比较可观，受行政中心客观条件的要求， 未来片区环境提升速度会较快，地块的价值也会因环境的提升而升值。;3.地块指标分析;规 划 一 中 学;对指标的观点;PART5 项目产品定位建议;每一个人，有每一个人的体型，适合不同尺码的衣服； 每一块地有每一块地的特性，适合不同的开发思路； 项目定位便是为凤城七路这块地量身打造适合其特性的 “衣裳”。;相关影响因素整理;项目整体定位; 限购政策继续，在周边大盘林立，市场竞争激烈情况下， 如何能让项目杀出重围，必须确定项目自身的竞争优势。 以差异求生存，以细节成大局。;寻求产品突破口;1.户型优势创新;示意一：;创新概念二：;示意二：;步入式落地凸窗，外加面积赠送 落地凸窗是在普通凸窗基础上更生活化的创新。落地凸窗其实就是将 原有的凸窗高度降低到与室内地面高度相同的一种凸窗形式。通常凸 窗只能作为固定的景观坐垫或者摆放一些小饰物的架子，不能步入， 当变成落地的之后