城市土地市场.ppt

三、城市土地的特性 1、城市土地利用的集聚性 是指城市经济活动在空间上集中，土地利用集约化。 能够使专业化的产业能够生存并获取一定的利润。 大量人口和企业竞争以争夺有限的空间资源，从而带来了各种集聚成本(土地费用、交通运输费用、交易费用等)。 2、城市土地利用的高成本性 城市处于成熟时期时，城市土地利用的高成本性特性表现的更为突出。 3、城市土地利用的高冲突性 从本质上看，城市土地利用的高成本性来源于其高冲突性。 4、城市土地利用的综合性 居住、商业、办公、交通、基础设施、行政等各种用地需要综合协调 分析：马克思主义地租理论与现代西方地租理论的分歧？ 1.理论来源的分野 马克思主义地租理论主要从生产关系的角度对农业地租进行分析，揭示资本主义的剥削本质，界定地租的概念、地租的来源，并侧重于定性分析； 现代西方地租理论则一般不涉及地租存在的社会经济根源，即从不回答为什么一部分财富要作为地租归土地所有者，而是注重空间和定量分析，并从农业地租拓展到城市地租的研究。 2.对地租的实质认识差异 马克思认为，资本主义地租是由资本主义土地所有制决定的土地私有权在经济上的实现形式。 现代西方经济学则认为地租是土地作为生产要素在一定时期内提供服务的正当报酬。 3.地租的基本范畴不同 马克思将资本主义地租分为绝对地租、级差地租和垄断地租等三种类型；现代西方地租理论把地租分为契约地租、经济地租和竞标地租等。 【案例介绍】：划拨土地使用权的转让 上海金明房地产发展有限公司与上海某区绿化局于1999年10月8日签定一份《房地产转让协议书》。 协议约定： 1、绿化局将位于其单位内由其拥有的一幢4层职工宿舍楼转让给金明公司，建筑面积合计2000平方米，转让价格为1500元每平方米，合计价款300万元； 2、采用分期付款方式，金明公司应于合同订立后十日内向绿化局支付首期100万元购房款，付款后三日内由绿化局将宿舍楼交给金明公司使用，余款在合同订立之日起六个月内付清； 3、由绿化局负责办理与转让有关的一切法律手续。如果绿化局未能成功办理致使转让无法顺利进行，则金明公司免去支付剩余款项的义务，并同时取得宿舍楼的永久使用权； 4、各项税收、费用由绿化局承担。 【案例介绍】：划拨土地使用权的转让 协议一开始履行顺利。金明公司如期将100万元划至绿化局的银行账号，绿化局也将宿舍楼清空完毕，交给金明公司。由于金明公司在另一地区参与开发的一项旧区改造过程急需安置一批动迁居民，遂将该幢宿舍楼作为动迁安置房使用。 两个月后，绿化局告知金明公司，在办理相关的转让手续时，房地产管理部门以“宿舍楼所占用的土地属于行政划拨性质，须补交土地出让金后方可转让”为由要求绿化局补交出让金180万元。 绿化局提出：要么重新商定转让金额，要么解除合同恢复原状， 金明公司以“旧区内房屋已拆，无法安置动迁居民”、“绿化局不得出尔反尔”等为由加以拒绝。 双方对应由谁承担此笔费用争执不下，诉至法院。经查实，宿舍楼所占用的土地是1984年经区政府批准划拨给绿化局无偿使用的。 【几种观点】 观点1:国家既然已经将土地划拨给绿化局无偿使用，绿化局即拥有了对该片土地的排他的、自主的使用权。它可以留作自用，也可以转让给他人，无须缴纳任何额外费用； 观点2:虽然合同中未写明向政府缴纳出让金事宜及具体数额，但应当推定转让价值就应是房地产的整体价值。转让地上房产的同时土地使用权也随之一同转让。合同中也明确约定：“各项税收、费用由绿化局承担。”，所以出让金应由绿化局承担，法院应要求绿化局继续履行义务； 观点3:由于绿化局和金明公司在订立合同时不知道有关规定，所以可以认定为对合同内容存在重大误解。何况180万元的出让金相当于双方原约定价格的60%，且根据当时房地产市场的通常行情，双方原先约定价格较之合理的房价和地价明显偏低。 如果由绿化局支付出让金，双方的权利义务显然不对等，绿化局可要求撤销合同，退还已接受的100万元，收回对宿舍楼的所有权 【评析观点】 首先，转让由划拨途径取得的土地使用权，必须缴纳一定数额的出让金。《城市房地产管理法》第40条明确规定。第一种观点中“对该片土地的排他的、自主的使用权”的主张错误。 《城市房地产管理法》第40条明确规定应由受让方缴纳土地使用权出让金。当事人之间的约定不得对抗法律的规定，属无效约定。 从权衡合同权利义务的角度讲，绿化局也不应承担此笔巨额出让金。由于绿化局在订立合同时，不知道转让划拨土地须缴纳出让金的法律规定，所以在确定转让价格时，只考虑到房屋的造价、折旧等因素，未将土地使用权的成本列入其内，而事实上房屋所 有权的转让价格一般由房屋的建造成本、取得土地使用权的成本加上合理的利润并参照地理位置等确定。 考虑土地使用权成本因素并参考当时市场上一般的公平交易价格，双方约定的转